Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 16 mars 2023, 21-19.707, Publié au bulletin
Bail commercial : délais de prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation
Le bailleur se doit d’être vigilant par rapport aux délais de prescription applicables à l’action en paiement de l’indemnité d’occupation : prescription biennale ou prescription quinquennale ?
A l’expiration du bail commercial, le bailleur et le preneur peuvent se mettre d’accord sur le principe du renouvellement, tout en manifestant leur désaccord sur le loyer du bail renouvelé. Dans ce contexte, les parties ont deux ans pour saisir le juge des loyers du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble à l’effet de statuer sur le loyer de renouvellement.
Pendant la durée de l’instance, le preneur est en principe tenu de régler l’ancien loyer (ou le loyer fixé éventuellement à titre provisionnel par la juridiction). C’est ce que prévoit l’article L. 145-57 du code de commerce. Une fois le loyer fixé par juridiction, le preneur et le bailleur disposent d’un droit d’option (droit de régulariser ou non le bail au montant du loyer fixé judiciairement).
Lorsque suite à un congé avec offre de renouvellement, le preneur à bail commercial exerce son droit d’option, le bailleur doit agir dans un délai de deux ans à compter de l’exercice du droit d’option pour l’indemnité d’occupation due entre la date de fin de bail et l’exercice du droit d’option (article L. 145- 60 du Code de commerce) et dans un délai de cinq ans pour l’indemnité d’occupation due si le locataire se maintient dans les lieux après l’exercice du droit d’option (article 2224 du Code civil). C’est ce qu’a jugé la Cour de cassation (Cour de cassation, Chambre civile 3, 16 mars 2023, 21- 19.707, Publié au bulletin).
D’une part, l’indemnité d’occupation due par un locataire pour la période ayant précédé l’exercice de son droit d'option doit, à défaut de convention contraire, être fixée à la valeur locative déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du Code de commerce, et se substitue rétroactivement au loyer dû.
Le bailleur, n’ayant connaissance des faits lui permettant d’agir en paiement de cette indemnité qu’à compter du jour où il est informé de l’exercice par le locataire de son droit d’option, le délai de la prescription biennale ne court qu’à compter de cette date.
D’autre part, lorsque le locataire se maintient dans les lieux après l’exercice de son droit d’option, il est redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun soumise à la prescription quinquennale, dont le délai court à compter de ce même jour.