Le syndicat des copropriétaires, qui ne peut représenter chaque copropriétaire pour la défense de ses droits sur son lot privatif, ne peut se voir allouer une indemnité de dépréciation du surplus de l’ensemble de la copropriété.
En cas d’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé ( 1 ). Le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents ( 2 ). A l’issue de l’expropriation d’une portion des parties communes d’un immeuble en copropriété au profit d’une société d’autoroute, la cour d’appel avait alloué au syndicat des copropriétaires une indemnité de dépréciation du surplus de la copropriété. Estimant que la disparition de près d’un tiers des emplacements de parking (forte dissuasion des candidats acquéreurs et diminution de la valeur marchande au mètre carré), entrainait une dévalorisation de 20% de la valeur de l’ensemble de la copropriété, la cour d’appel avait fixé le montant de l’indemnité de dépréciation en considération du prix au mètre carré de lots privatifs. Mais la société expropriante soutenait qu’en indemnisant globalement la dépréciation de l’immeuble, comprenant les parties communes et les parties privatives, là où elle devait la limiter aux seules parties communes, la cour d’appel avait retenu une indemnisation supérieure à la valeur dépréciée du surplus non exproprié des parties communes au profit du syndicat. La Cour de cassation a fait droit à la société expropriante, considérant que le syndicat des copropriétaires ne pouvant représenter chaque copropriétaire pour la défense de ses droits sur son lot, il ne pouvait se voir allouer une indemnisation de dépréciation des parties privatives. En résumé, le syndicat peut se voir indemniser de la diminution de la valeur des parties communes et les copropriétaires peuvent se voir indemniser de la dépréciation du prix au mètre carré de leurs lots privatifs.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 16 mars 2023, 22-11.429, Publié au bulletin