Durant la crise sanitaire, plusieurs gestionnaires de résidences de tourisme ont opposé à leurs bailleurs une absence d’indemnisation de la part de leur assurance pertes d’exploitation. Selon la loi ( 1 ), la clause d’exclusion de garantie qui prive l’assuré du bénéfice de la garantie en considération de circonstances particulières de la réalisation du risque doit être formelle et limitée. Une clause d’exclusion n’est pas formelle lorsqu’elle ne se réfère pas à des critères précis et nécessite interprétation. En l’espèce, le litige concernait un assureur (AXA) et des locataires commerciaux (des restaurateurs). Il ressortait du contrat d’assurance AXA :
- Garantie
« La présente garantie couvre les pertes d'exploitation consécutives à la fermeture ……provisoire, totale, partielle de l'établissement assuré sous les conditions cumulatives suivantes : 1°) la décision de fermeture résulte d’un ……acte administratif, autorité administrative compétente, extérieur au fait de l’assuré ; 2°) la décision de fermeture a pour cause ……maladie contagieuse, épidémie, intoxication. »
- Exclusion de garantie
« La présente garantie ne couvre toutefois pas les pertes d'exploitation si ……moment d’appréciation, au moins ……nombre d’établissements……nature et activité visées, similaires ou non, font l'objet sur le même territoire ……départemental, régional, national que celui de l'établissement assuré, d'une fermeture administrative pour une cause identique. » L’assureur AXA refusait de garantir les sinistres des locataires commerciaux en faisant valoir la clause d’exclusion de garantie. La cour d’appel d’Aix en Provence avait jugé que la clause d’exclusion de garantie dont l’assureur se prévalait devait être considérée comme non écrite ( 2 ). La difficulté venait de ce que la notion d’épidémie figurait dans la clause de garantie, mais ne figurait pas dans la clause d’exclusion. Toutefois, par quatre arrêts du 1 er décembre 2022 ( 3 ), la Cour de cassation a jugé que la clause d’exclusion de garantie stipulée dans des contrats d’assurance professionnelle incluant une extension pour pertes d’exploitation s’appliquait au cas de fermetures imposées durant l’épidémie de Covid. Qu’en retenir ? Il est conseillé aux copropriétaires bailleurs de veiller à ce que le bail commercial conclu avec leur exploitant prévoit une obligation de souscription d’une assurance pertes d’exploitation. Et il est également conseillé de prévoir que l’assurance pertes d’exploitation de votre locataire intervienne, notamment, en cas d’épidémie.