Le propriétaire qui a refusé le renouvellement du bail commercial peut éviter d’avoir à payer l’indemnité d’éviction en exerçant son droit de repentir (article L. 145-58 du Code de commerce).
Dans une affaire, la preneuse (locataire) avait sollicité le renouvellement du bail, moyennant une réduction du loyer. La bailleresse avait refusé le renouvellement et offert le paiement d’une indemnité d’éviction.
La locataire avait assigné la propriétaire en fixation de l’indemnité d’éviction en 2012, mais la bailleresse exerçait son droit de repentir en 2015. La locataire se prévalait du fait que durant cette période, la propriétaire avait effectué des travaux de réhabilitation au cœur de la galerie commerciale où se situaient les locaux et évoquait une faute commise par la bailleresse dans l’exercice de son droit de repentir. La Cour de cassation rappelle que la bailleresse « avait exercé son droit de repentir avant qu’une décision passée en force de chose jugée n’ait été prise concernant le montant de l’indemnité d’éviction et que la locataire n’ait engagé un processus irréversible de départ des lieux » et que « que l’existence d’une faute ne pouvait être déduite du seul fait que la bailleresse ait exercé son droit de repentir un mois après le dépôt du rapport d’expertise et presque quatre ans après le refus de renouvellement du bail ».
Quant aux travaux de réhabilitation entrepris par la bailleresse, s’ils avaient causé des désagréments à la locataire, ils n’avaient pas fait obstacle à la poursuite de son activité commerciale et l’évolution des facteurs locaux de commercialité pouvait être prise en compte dans la fixation du loyer du bail renouvelé. Mais la locataire n’avait pas sollicité judiciairement une diminution du loyer.
En conséquence, le droit de repentir peut être exercé sans faute du bailleur s’il intervient avant une décision de justice définitive et que la locataire occupe toujours les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté des locaux de remplacement. (Cass. civ 3ème du 15 février 2023, n°21-21.985)