BAIL COMMERCIAL – COPROPRIETE – Cour d’appel de Grenoble – Chambre commerciale, 11 mai 2023, n° 21/04264 Obligation de délivrance du bailleur dans un bail commercial et règlement de copropriété
Le bailleur manque à son obligation de délivrance lorsqu’il ne s’assure pas de la compatibilité de l’activité prévue au bail commercial avec le règlement de copropriété de l’immeuble.
Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée (article 1719 du Code civil). Dans l’affaire jugée, le bail commercial, rédigé par le notaire, stipulait que le local loué était destiné à l’exploitation d’une activité de vente de plats à emporter fabriqués sur place. Or, le règlement de copropriété de l’immeuble prohibait expressément l’exercice d’une activité de restauration dans le local considéré. Les copropriétaires se sont plaints de ce que le commerce était incompatible avec le règlement de copropriété. D’une part, la cour d’appel a confirmé le raisonnement du premier juge en ce qu’il en a déduit que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance, dans la mesure où il avait nécessairement connaissance des dispositions du règlement de copropriété. Ce manquement justifie le prononcé de la résolution du bail commercial à ses torts exclusifs. D’autre part, il a été retenu que le notaire a quant à lui manqué à son obligation d’assurer la validité et l’efficacité juridique du bail qu’il a établi. En raison de leurs fautes respectives ayant concouru au dommage de la locataire, le bailleur et le notaire ont été condamnés in solidum au paiement de dommages et intérêts à hauteur de plus de 15 000 euros (préjudice matériel, préjudice économique, préjudice moral). De plus, du fait de la résolution du bail à ses torts, le bailleur a été tenu de restituer au preneur l’intégralité des loyers perçus. Le notaire a été condamné à indemniser le bailleur à hauteur de la moitié des loyers perdus, celui-ci ayant subi un préjudice en raison de la faute du notaire.