Dans le contexte de l’épidémie de COVID-19, de nombreux gestionnaires de résidences gérées (résidences de tourisme, résidences étudiantes, …) refusent de payer les loyers aux propriétaires bailleurs.
Pour récupérer ses loyers impayés, il est fortement conseillé que le propriétaire se regroupe d’abord avec les autres propriétaires de sa résidence (voir notre précédent article : Résidence de tourisme et CORONAVIRUS : comment récupérer les loyers impayés ?). Les propriétaires de la résidence se fédéreront en association ou en collectif pour parler d’une seule voix et faire bloc contre le gestionnaire de leur résidence (voir notre précédent article : CORONAVIRUS et résidences de tourisme : négocier au cas par cas entre le gestionnaire et les propriétaires regroupés).
Comment un propriétaire isolé peut-il contacter les autres copropriétaires de sa résidence ?
- Le conseil syndical
Le conseil syndical a la faculté de consulter et prendre copie des documents relatifs à la copropriété et à son administration.
La feuille de présence fait bien entendu parti de ces documents.
La question de savoir si les documents doivent vous être transmis en copie ou mis à disposition n’est pas très claire. Néanmoins, il est indéniable que vous avez un droit d’accès à ces documents copropriété par copropriété.
L’article 21 de la loi de 1965 sur la copropriété prévoit en effet, au sujet du conseil syndical :
« Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété. En cas d’absence de transmission des pièces, au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard sont imputées sur les honoraires de base du syndic dont le montant minimal est fixé par décret.
Le conseil syndical reçoit sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat. »
Dans ces conditions, il appartient au conseil syndical de chacune des copropriétés de formuler officiellement cette demande par LRAR.
Passé le délai d’un mois, vous serez en mesure d’exiger des pénalités de retard vis-à-vis de chaque syndic (15 € par jour).
- Le copropriétaire
Chacun des copropriétaires peut, au visa de l’article 33 du décret de 1967, se faire délivrer copie du procès-verbal d’assemblée et de ses annexes (dont fait partie la feuille de présence : article 14 du décret de 1967) :
« Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l’immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques.
Il délivre, en les certifiant, des copies ou extraits des procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès-verbaux.
Il remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie des pièces justificatives des charges de copropriété mentionnées à l’article 9-1 du présent décret, copie du carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, des diagnostics techniques mentionnés au premier alinéa du présent article.
La conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic. »
Aucune sanction n’a été prévue par la loi, ni le décret.
Dans ces conditions, et en cas de refus, une procédure en référé pourra être lancée pour obtenir cette communication de pièce sous astreinte.
Une mise en demeure par LRAR notifiée au syndic est nécessaire préalablement pour se ménager la preuve de la demande.
- L’espace en ligne de la copropriété
A compter du 1er juillet 2020, l’espace en ligne de la copropriété accessible aux membres du conseil syndical devra comporter la liste de tous les copropriétaires (article 3 du décret n° 2019-502 du 23 mai 2019) :
« La liste minimale des documents relatifs à la gestion de l’immeuble mis à disposition par le syndic professionnel dans l’espace en ligne sécurisé accessible aux seuls membres du conseil syndical, pour l’exercice de leurs missions d’assistance et de contrôle définies à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, est la suivante : […]
4° La liste de tous les copropriétaires établie par le syndic en application de l’article 32 du décret du 17 mars 1967 susvisé ; […] »
L’article 32 du décret de 1967 prévoit quant à lui que cette liste doit comporter notamment les adresses et le cas échéant, l’adresse électronique des copropriétaires qui ont donné leur accord :
« Le syndic établit et tient à jour une liste de tous les copropriétaires avec l’indication des lots qui leur appartiennent, ainsi que de tous les titulaires des droits mentionnés à l’article 6 ; il mentionne leur état civil ainsi que leur domicile réel ou élu, et, s’il s’agit d’une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement ou statutairement. Il fait aussi mention de leur adresse électronique, lorsque le copropriétaire a donné son accord. […] »
Bien entendu, si ces documents ne sont pas accessibles en ligne, il conviendra encore une fois de mettre en demeure le syndic par le biais du conseil syndical et d’engager le cas échéant, une action pour demander sa condamnation sous astreinte à mettre à jour l’espace en ligne.
En cas de difficulté pour récupérer les coordonnées des autres copropriétaires de votre résidence, ou pour vous fédérer en association ou en collectif, notre cabinet se tient à votre disposition pour vous aider.