Quels risques pour les propriétaires investisseurs si l’exploitant d’un EHPAD résilie les baux commerciaux et transfère les lits dans un autre établissement ?
A côté des graves incidents de la maltraitance dans les EHPAD, il y a un scandale méconnu : la spoliation des épargnants dans les EHPAD.
Le problème est que lors de la commercialisation des lots en EHPAD par des banques, des conseillers en gestion de patrimoine, des agents immobiliers,… les épargnants ne sont pas toujours informés des risques liés à leurs investissements.
La valeur des biens immobiliers en EHPAD dépend d’une autorisation administrative donnée par l’agence régionale de santé (ARS) et le département, pour une durée de 15 ans.
Mais attention…
- L’exploitant peut transférer les lits dans un nouvel EHPAD
Guidé par un objectif de rentabilité, et après un laps de temps d’exploitation, le gestionnaire peut, sans concertation avec les propriétaires, demander à l’ARS et au département d’autoriser le transfert des lits dans un établissement neuf et plus grand ([1]).
Par exemple, le groupe DOMUS VI a été autorisé par arrêté de l’ARS et du département à créer un nouvel EHPAD de 115 places à Noisy-Le-Roi (Ile-de-France) en regroupant deux anciens EHPAD (56 places chacun) situés dans deux autres communes d’Ile-de-France ([2]).
- Quels préjudices pour les propriétaires d’un ancien EHPAD ?
C’est une catastrophe pour les propriétaires bailleurs qui perdent leurs baux, leurs locataires, les loyers ne sont plus perçus, et les crédits ayant servi à l’acquisition des lots en EHPAD ne peuvent plus être remboursés… sans compter les difficultés fiscales (restitution de TVA, remboursement de la réduction d’impôt,…).
L’immeuble structuré pour accueillir une activité d’EHPAD peut difficilement trouver une autre destination.
Or, l’ARS, qui a autorisé le transfert des lits dans un nouvel établissement plus grand, ne validera sûrement pas une nouvelle exploitation en EHPAD pour un immeuble ancien ; le besoin étant satisfait ailleurs dans le même périmètre géographique.
- Que fait l’Etat ?
Si l’Etat assure la promotion de l’investissement en EHPAD, il n’assure pas la protection des propriétaires investisseurs et leur demande au contraire… d’être plus vigilants à l’achat !
- Quelles solutions pour les propriétaires investisseurs floués ?
Les propriétaires investisseurs ne sont pas pour autant démunis. Il existe des solutions, il y a des responsabilités et des sanctions sont prévues.
Des réponses existent, qui seront abordées.
Depuis plus de 15 ans, notre cabinet est spécialisé dans la défense des investisseurs, victimes des risques liés à la défiscalisation. Contactez-nous !
[1] Procédure prévue par l’article L. 313-1 du code de l’action sociale et des familles
[2] Préfecture région Ile-de-France, Recueil des actes administratifs, Recueil régional normal : N° NV280, 13 octobre 2015