Attirés par la « défiscalisation » (ex: « Besson-Demessine » ou « Censi-Bouvard »), de nombreux particuliers ont investi dans des résidences de tourisme pour obtenir une réduction de leur impôt sur le revenu, voire une récupération de la TVA.
L’investisseur est aussi attiré par une rentabilité intéressante, de l’ordre généralement de 4 %.
Mais ce prévisionnel est parfois faussé :
- une offre locale surabondante,
- une baisse de la fréquentation,
- la surestimation des loyers projetés lors de la commercialisation des programmes immobiliers.
Selon une enquête de la DGCCRF d’avril 2017 : « un investisseur sur dix ne perçoit plus la totalité des loyers attendus pour rembourser les mensualités de son crédit (selon les associations de propriétaires) ».
Lorsqu’ils rencontrent des difficultés, les exploitants des résidences de tourisme (PIERRE ET VACANCES, LAGRANGE, ODALYS, APPARTCITY, DG URBANS, DIRECT GESTION, MMV, GOELIA, ZENITUDE, GARDEN CITY,…) peuvent recourir aux procédures collectives (sauvegarde judiciaire, redressement judiciaire, liquidation judiciaire).
Mais les propriétaires investisseurs peuvent alors voir leurs contrats renégociés ou résiliés, et leurs créances aménagées voire impayées.
Comment le propriétaire investisseur peut-il récupérer les loyers impayés quand l’exploitant de sa résidence de tourisme est en faillite ?
Il faut distinguer les créances antérieures et les créances postérieures au jugement du tribunal de commerce.
1. Les loyers antérieurs au jugement
L’action pour obtenir le paiement des créances antérieures au jugement du tribunal de commerce est interdite.
Le propriétaire doit déclarer sa créance de loyers au mandataire judiciaire ou au liquidateur, dans un délai de 2 mois à compter de la publication du jugement d’ouverture du tribunal de commerce au BODACC.
Attention : si le propriétaire ne déclare pas sa créance dans le délai de 2 mois et selon le formalisme imposé par la loi, sa créance disparaît et il perd le droit de récupérer les loyers antérieurs au jugement.
L’investisseur doit aussi penser à déclarer le privilège mobilier spécial du bailleur sur les meubles garnissant le lot loué.
Attention : si le propriétaire oublie de déclarer ce privilège, il sera considéré comme un créancier chirographaire (créancier simple et non privilégié).
Astuce : déclarer correctement sa créance est compliquée et l’assistance d’un avocat apparaît nécessaire.
2. Les loyers postérieurs au jugement
Les loyers postérieurs au jugement du tribunal de commerce sont des créances privilégiées qui doivent être payées à leur l’échéance.
Le recouvrement de ces créances à l’encontre de l’exploitant en procédure collective est possible.
Si des loyers postérieurs restent impayés, les propriétaires investisseurs peuvent se prévaloir du privilège de la procédure collective, sans être soumis à la procédure de déclaration des créances.
Attention : les propriétaires doivent informer l’administrateur, le mandataire, le commissaire à l’exécution du plan ou le liquidateur, de la présence de ces loyers et du privilège qui les assortit. A défaut, ces créances perdent leur privilège et deviennent des créances chirographaires.
Astuce : pour que les loyers postérieurs au jugement aient plus de chances d’être recouvrés, demandez l’assistance d’un avocat.
Depuis plus de 15 ans, le Cabinet Gobert & Associés est spécialisé dans la défense des investisseurs qui veulent recouvrer les loyers impayés dans les résidences de tourisme.