Les résidences de tourisme peuvent être placées sous le statut de la copropriété selon l’article D. 321-2 du code du tourisme, à l’instar des résidences gérées en général (résidences seniors, EHPAD, …).
Chaque copropriétaire signe un bail commercial de 9 ans minimum avec un exploitant.
La gestion des résidences de tourisme est assurée pour l’ensemble de la résidence par cet exploitant.
Problème : Certains syndics, filiales de l’exploitant, modifient la répartition des charges de copropriété.
- Résidence de tourisme : le fonctionnement normal d’une copropriété
Il existe un lien de droit :
- entre le propriétaire bailleur et le syndicat des copropriétaires
- entre le propriétaire bailleur et le gestionnaire locataire
En revanche, il n’existe pas de lien de droit entre le syndicat des copropriétaires et le locataire.
Syndicat / Syndic <= Appel de charges => Propriétaire bailleur
Propriétaire bailleur <= Loyer et charges récupérables => Gestionnaire locataire
Le syndic doit appeler les charges de copropriété auprès des copropriétaires (charges générales et charges spéciales), votées en assemblée générale des copropriétaires, sous peine d’engager sa responsabilité civile à l’égard du syndicat (jurisprudence de la Cour de cassation).
Le bailleur récupère auprès de son locataire les charges locatives (dépenses d’entretien et de réparations courantes, impôts, taxes, redevance d’enlèvement des ordures ménagères, …).
Le gestionnaire effectue des paiements directement auprès du propriétaire bailleur : loyers et charges locatives.
- Résidence de tourisme : le fonctionnement anormal d’une copropriété
Il existe un lien financier entre le syndic, généralement filiale de l’exploitant, et le locataire gestionnaire.
Syndicat / Syndic <= Pas d’appel de charges => Propriétaire bailleur
Syndicat / Syndic <= Lien financier => Gestionnaire locataire
Le syndic n’appelle pas les charges de copropriété auprès des copropriétaires, en méconnaissance de ses obligations.
Le gestionnaire paie directement auprès du syndic les charges locatives qu’il est censé devoir, sans contrôle du propriétaire bailleur.
Le gestionnaire paie ensuite auprès du propriétaire les loyers, déduction faite des charges locatives et, éventuellement selon le bail commercial, d’une quote-part de charges due par le propriétaire.
En effet, certains baux commerciaux mettent à la charge des bailleurs une participation forfaitaire de X € par m² par an, normalement à la charge du locataire.
- Exemples de clause d’un bail commercial dans une résidence de tourisme qui fait payer au bailleur une participation forfaitaire de charges :
» Le BAILLEUR acquittera les impôts et taxes (taxe foncière et d’ordures ménagères notamment) mis ordinairement à la charge des propriétaires-loueurs ainsi qu’une quote-part annuelle fixée forfaitairement à 25 EUROS/m2 habitable + 12,50 EUROS/m2 aménagé dans les charges d’entretien et de fonctionnement de l’immeuble dont dépendent les biens loués et qui incombent habituellement à un propriétaire tant pour les parties communes que pour les parties privatives. «
» La prise en charge de l’ensemble des charges d’entretien et de fonctionnement de la copropriété (hors article 606 du Code civil) par le preneur, au-delà d’une quote-part forfaitaire à la charge du propriétaire, fixée à 18 euros TTC par mètre carré habitable et par an. Cette quote-part forfaitaire sera prélevée par le preneur sur le paiement de la première échéance de loyer. «
Dans ce cas, le syndic, souvent filiale du gestionnaire, n’appelle pas les charges auprès des copropriétaires (absence d’appels de fonds !) mais directement auprès du locataire… Ce syndic ne facture aux copropriétaires que le « solde non récupérable » : loyers – (charges locatives – charges dues par le propriétaire bailleur).
Sous prétexte de la formule magique « le gestionnaire s’occupe de tout », ce système place les propriétaires bailleurs dans une opacité totale !
Le propriétaire bailleur ignore le montant des charges, ce qu’il paye et ce que le gestionnaire locataire paye…
- Le syndic : un administrateur de biens ?
Le syndic devient « administrateur de biens » en se mêlant de la gestion locative des lots des propriétaires bailleurs. Comment le syndic pourrait-il être assuré pour cette mission qui dépasse le cadre légal de la loi de 1965 ?
Au regard de la complexité et de la particularité de chaque dossier, il est indispensable pour les propriétaires bailleurs de vous regrouper et de vous faire assister par une équipe d’avocats compétents en droit de la copropriété et des résidences gérées.
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