Par un arrêté du 25 juin 2008, le maire de la commune de Marseille a délivré un permis de construire à la société C.I.F.P. afin d’édifier un immeuble de 28 logements, d’une surface hors oeuvre nette de 1835 m² sur un terrain d’une superficie de 623 m² sis 13/15 boulevard de la Boucle à Marseille 4ème, situé en zone UA b du plan d’occupation des sols. Par un arrêté du 24 juillet 2009, ce permis de construire a été transféré à M. Max W.
Par un jugement du 12 mai 2010, le tribunal administratif de Marseille a rejeté la demande de
des tiers intéressés dirigée contre ce permis de construire ; appel a donc été interjeté.
Sur la légalité du permis de construire, la Cour de MARSEILLE a rappelé les termes de l’article RUA11 du règlement du plan d’occupation des sols de la commune de Marseille :
« 1- Dispositions générales : Les constructions à édifier s’inscrivent dans la perspective du renouvellement du tissu urbain et/ou de celle de sa valorisation ou dans la perspective de sa valorisation (…). 2-3 Constructions nouvelles : 2-3-1 Echelle et ordonnancement : Les constructions à édifier tiennent compte de l’échelle du bâti environnant et de l’ordonnancement des rythmes et dimensions des percements pour permettre, dans la mesure du possible, un rapport cohérent des étages entre les immeubles (…). »
Elle en a valablement déduit que les constructions à édifier doivent s’inscrire dans la perspective du renouvellement du tissu urbain et tenir compte de l’échelle du bâti environnant ; que cette échelle doit être appréciée au regard de l’emprise au sol et de la hauteur de la construction projetée, comparées à l’emprise au sol et à la hauteur du bâti environnant, dans l’immédiat voisinage.
En l’espèce, le terrain d’assiette, sur lequel est prévu la construction d’un immeuble de 28 logements, sur 7 étages, d’une hauteur totale de 24,50 mètres, est situé en bordure mais à l’intérieur d’un îlot délimité par la rue de la Boucle, le boulevard de l’Indépendance et l’avenue de Montolivet. Au sein de cet îlot, le bâti environnant est composé de maisons individuelles avec un seul étage et d’une hauteur inférieure à 6 mètres, pour la plupart entourées de petits jardins. S’il existe des immeubles de 5 à 7 étages dans le quartier, ceux-ci, situés à l’extérieur de cet îlot, au-delà des voies qui l’isolent, ne participent pas au bâti environnant de ce terrain au sens du règlement du plan d’occupation des sols.
C’est ainsi que, selon la Cour, ce projet, par son emprise au sol et par sa hauteur, se distingue très nettement du bâti environnant marqué par un habitat pavillonnaire et ne tient pas compte de son échelle.
Par conséquent, le juge administratif a considéré que le maire de la commune de Marseille a entaché le permis de construire en litige d’une erreur d’appréciation au regard des dispositions de l’article RUA11 du règlement du plan d’occupation des sols.
OBSERVATIONS :
L’article R. UA 11 du POS applicable dispose que :
« Les constructions à édifier s’inscrivent dans la perspective du renouvellement du tissu urbain et/ou de celle de sa valorisation ou dans la perspective de sa valorisation ».
Cet article, s’il est rédigé dans l’esprit des dispositions de l’article R. 111-21 du code de l’urbanisme, vient cependant règlementer l’aspect extérieur des constructions dans un sens plus strict et plus circonstancié.
Le POS applicable prévoit que les constructions nouvelles sont soumises à certaines dispositions particulières. Notamment, le paragraphe 2.3.1 de l’article R. UA 11 intitulé « échelle et ordonnancement » dispose que :
« Les constructions à édifier tiennent compte de l’échelle du bâti environnant, et de l’ordonnancement des rythmes et dimension des percements pour permettre, dans la mesure du possible, un rapport cohérent des étages entre les immeubles ».
Par ailleurs, le rapport de présentation contenu dans le POS dispose au titre des « dispositions propres au milieu urbain » que :
« les articles 10 (hauteur) et 11 (aspect extérieur) du règlement de chaque zone ou secteur définissent des dispositions particulières en vue d’assurer au mieux l’intégration des nouvelles constructions dans leur environnement, en particulier dans les tissus anciens (Centre ville et noyaux villageois), dont on vise à assurer la pérennisation des formes traditionnelles ».
C’est une application combinée des articles 10 et 11 du règlement applicable qui va permettre d’apprécier l’intégration des constructions nouvelles dans un noyau villageois. Les rédacteurs du POS ont donc souhaité maintenir dans la ville une cohérence entre les niveaux de construction, dans l’optique de sa valorisation.
Cette cohérence est double : il s’agit de maintenir une hauteur la plus constante possible entre les immeubles situés dans l’environnement immédiat du projet, mais aussi d’assurer une harmonie traduite par l’insertion de la construction dans l’environnement pris dans sa globalité.
L’impasse de la boucle est un noyau villageois. Le propre du noyau villageois est d’être un espace concentré, dans lequel on trouve une architecture différente des lieux avoisinants. Il est possible de rapprocher cette définition de celle du hameau existant livrée par la Circulaire UHC/DU1 no 2006-31 du 14 mars 2006 relative à l’application de la loi littoral. Ainsi, « la loi Littoral opère une distinction entre les hameaux et des bâtiments isolés implantés de façon anarchique (mitage) ». C’est-à-dire que le hameau présente une certaine structuration, une logique propre dans l’implantation des bâtiments qui le composent. La directive ajoute qu’ « il n’est nullement nécessaire, pour qu’un groupe de constructions soit qualifié de hameau, qu’il comprenne un commerce, un café ou un service public », il suffit qu’il se caractérise par « une taille relativement modeste et le regroupement des constructions ». De plus, « la taille et le type d’organisation des hameaux dépendent très largement des traditions locales et aucune définition générale et nationale ne peut y être apportée ». Il appartient donc au juge d’apprécier in concreto le caractère de hameau, ou, en l’espèce, de noyau villageois du site.
La rue de la boucle se compose de bâtiments de petite taille, type maisons de village, entourés chacun d’un jardin. Au numéro 8 de la rue se trouve l’Église Immaculée de conception, construite en 1923 et dont les vitraux ont été réalisés par le peintre marseillais Pierre AMBROGGIANI. Cet édifice participe à donner à la rue de la boucle une identité propre, tout en revêtant une fonction de centralité. Le noyau villageois est une unité de vie à préserver.
Ainsi, en se basant sur des immeubles situés non pas dans l’environnement immédiat du projet mais à « proximité », le Tribunal n’a pas procédé à un contrôle normal de l’insertion de la construction projetée. En effet, à aucun moment le jugement attaqué ne fait référence à la hauteur de l’immeuble litigieux par rapport à la hauteur des constructions qui l’entourent directement. Seul le style architectural (« architecture sobre, contemporaine et urbaine » ; « traitements des revêtements des façades » ; …) est évoqué.
Le service instructeur, plus le Tribunal auraient dû rechercher si le projet s’intégrait dans le noyau villageois lui-même, et non dans l’ensemble de l’environnement urbain. En effectuant un contrôle normal de la conformité de l’autorisation de construire aux dispositions de l’article R. UA 11 du POS, la Cour ne manquera pas de constater que le projet n’est pas conforme aux règles d’aspect extérieur des constructions applicables à la zone.
La Cour administrative d’appel de MARSEILLE, dans un cas similaire à l’espèce, a pu juger que :
« Considérant, en second lieu, que l’article RUDv 11 du plan d’occupation des sols de la ville de Marseille permet de refuser un projet qui ne s’inscrirait pas en harmonie avec les composantes bâties ou non du site ou dans la perspective de sa valorisation ; que le quartier de l’anse de Malmousque, au sein duquel doit être construit le projet en litige, qui constitue un petit noyau villageois où le bâti existant, même s’il existe quelques immeubles d’habitat collectif, est principalement composé de maisons individuelles de village et de villas d’architectures traditionnelles de faible hauteur, construites de plain-pied ou surmontées d’un étage et n’occupant que partiellement leur terrain d’assiette ; qu’ainsi, le projet de M. Pierre X, quelle que soit sa qualité architecturale, qui prévoit la réalisation d’un immeuble pyramidal de quatre étages pour une hauteur totale de 13,50 mètres, comportant 7 logements, d’une surface hors oeuvre nette totale de 943 m², et ayant une emprise de 539 m² sur une parcelle de 639 m², doit être regardé comme de nature à porter atteinte au caractère et à l’harmonie des composantes bâties ou non du site ; que, par suite, le maire de la ville de Marseille, en refusant le permis de construire sollicité, n’a pas entaché sa décision d’erreur d’appréciation au regard des dispositions de l’article RUD v 11 du plan d’occupation des sols ».
Cet arrêt confirme également qu’un noyau villageois doit s’apprécier, dans des limites géographiques restreintes, comme un ensemble de maisons individuelles de faible hauteur. La présence de « quelques immeubles d’habitat collectif » à proximité ne suffit pas à retirer à l’ensemble son caractère de noyau villageois et ne saurait justifier qu’un permis de construire soit accordé pour un immeuble d’une hauteur importante.
Il s’ensuit que, même si par extraordinaire la Cour venait à considérer que le projet respecte les règles de hauteur des constructions édictées à l’article R. UA 10 du POS, elle devra juger que cette même hauteur porte atteinte à l’environnement bâti du site, et donc aux objectifs d’harmonie et d’insertion de l’article R. UA 11.
Le maintien d’un certain esthétisme urbanistique incombe donc à l’Administration, par le biais de son pouvoir réglementaire, mais aussi à travers l’instruction des demandes d’autorisations au titre de l’urbanisme.
Nicolas FOUILLEUL
Avocat associé