Le 28 octobre 2024, la commission mixte paritaire (CMP), réunissant députés et sénateurs, est parvenue à un consensus sur une proposition de loi visant à renforcer la régulation des meublés de tourisme. Ce texte, largement soutenu par les élus locaux et en réponse aux problématiques du logement dans les zones tendues, offre de nouveaux leviers pour les communes souhaitant limiter l’impact des locations de courte durée. L’objectif est d’atténuer les effets négatifs de la prolifération des locations meublées, notamment sur le marché locatif traditionnel et la crise du logement. Cette proposition de loi, qui doit encore franchir les étapes d’adoption définitive, pourrait transformer significativement le cadre légal des locations saisonnières en France (source : Public Sénat, source : Le Monde).
Des mesures ambitieuses pour les communes
La proposition de loi confère aux communes une série de nouveaux pouvoirs pour maîtriser la régulation des meublés de tourisme. Tout d’abord, les maires pourront désormais fixer des quotas d’autorisations temporaires de changement d’usage des logements en meublés touristiques, une mesure visant à limiter la transformation des habitations résidentielles en hébergements saisonniers. En outre, les communes auront le droit de délimiter des zones spécifiques où seules les constructions dédiées à la résidence principale seront autorisées. Enfin, la loi prévoit de réduire la durée maximale de location d’une résidence principale à 90 jours par an, une limitation qui entrerait en vigueur dès 2025.
Ces dispositions, que le Sénat a commentées officiellement dans un communiqué, sont perçues comme un moyen de donner aux maires un contrôle accru pour équilibrer le marché immobilier, particulièrement dans les zones où les logements accessibles se font rares (source : Sénat).
Exigences supplémentaires en matière d’enregistrement et de performance énergétique
Pour garantir une meilleure transparence, la proposition de loi introduit la généralisation d’un téléservice national pour l’enregistrement des meublés de tourisme. Cette base de données permettra une plus grande traçabilité et un suivi plus rigoureux des déclarations de location saisonnière. Les propriétaires devront également prouver la qualité de résidence principale de leur logement s’ils souhaitent bénéficier des avantages liés à cette catégorie.
De surcroît, les nouveaux meublés de tourisme situés en zones tendues devront se conformer à des exigences accrues de performance énergétique (DPE) : pour obtenir une autorisation de changement d’usage, le bien devra obtenir au moins une classification F d’ici 2025, E en 2028 et D d’ici 2034. Cette disposition vise à encourager une meilleure efficacité énergétique des logements mis en location, tout en favorisant la rénovation des biens énergivores (source : RFI).
Conséquences pour les propriétaires : vers un cadre plus restrictif
Cette réforme aura des implications directes pour les propriétaires de meublés de tourisme. En limitant la durée de location des résidences principales et en exigeant des niveaux de performance énergétique croissants, la loi impose des contraintes qui pourraient réduire l’attractivité économique des locations de courte durée. À compter de 2025, le régime fiscal micro-BIC, souvent utilisé pour la location meublée touristique, sera moins avantageux, avec un abattement fiscal abaissé à 30 % pour les meublés non classés et à 50 % pour les meublés classés, dans la limite d’un chiffre d’affaires annuel de 77 700 euros.
Ces nouvelles règles risquent d’encourager certains propriétaires à se tourner vers des locations longue durée, plus stables et soumises à des restrictions moins strictes. En effet, les locations saisonnières non classées pourraient désormais être soumises à des taux d’imposition plus élevés, réduisant ainsi l’attrait du régime fiscal actuel. De plus, les communes pourraient, grâce aux quotas et aux zones de restriction, modérer le nombre de meublés de tourisme disponibles dans les zones tendues, restreignant ainsi la liberté des propriétaires sur l’utilisation de leurs biens.
Une adoption définitive en cours, avec un potentiel passage devant le Conseil constitutionnel
Le texte doit encore passer devant les deux chambres pour son adoption définitive, puis pourrait faire l’objet d’un recours devant le Conseil constitutionnel. Ce dernier pourrait examiner la constitutionnalité de certaines mesures, notamment en ce qui concerne les droits de propriété. Si validée, cette loi marquera un tournant dans la régulation des meublés de tourisme, dotant les communes de nouveaux outils pour répondre à la crise du logement et encadrer les pratiques de location de courte durée.
Ce cadre législatif reflète une volonté politique de rétablir un équilibre entre la rentabilité des locations saisonnières et l’accès au logement pour les habitants, un équilibre nécessaire face à la pression croissante du marché immobilier en zones tendues (source : Le Monde).
Notre cabinet accompagne les propriétaires confrontés à cette problématique de changement de destination.
Christophe JERVOLINO
Avocat Associé
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