L’AGENCE IMMOBILIERE PEUT-ELLE VOIR SA RESPONSABILITE ENGAGEE DANS LE CADRE DE SON MANDAT DE GESTION LOCATIVE ?
L’article 1991 du Code civil prévoit que :
« Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.
Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure. »
L’article 1992 du Code civil précise quant à lui que :
« Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.
Lorsqu’un mandataire manque à ses devoirs, sa responsabilité contractuelle peut s’en trouver engagée
En cas de mauvaise exécution, il appartient au mandant de rapporter la preuve des fautes qu’aurait commise le mandataire dans sa gestion.
Le mandat de gestion confère au mandataire une obligation de moyen et non de résultat et il est donc nécessaire de rapporter la preuve de la mauvaise gestion (Cass. 1ère civ., 9/05/2001, n° 98-19145 ; Cass. com., 13/07/2004, n° 01-01934…).
Les fautes qui peuvent être rapportés sont nombreuses et correspondent aux prestations prévues dans le mandat de gestion, d’où la nécessité de bien les préciser.
A ce sujet, l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 rend l’écrit obligatoire pour justifier du mandat de gestion donné au professionnel : c’est la condition de validité du contrat (Cass. 1ère civ., 17/12/2008, n° 07-17774 ; Cass. 1re civ., 20/12/2000, n°98-17689 ; Cass. 1ère civ., 20/01/1993, n° 91-10894 ; Cass. 3ème civ., 14/01/2016, n° 14-23898…).
Le mandat de gestion doit contenir obligatoirement :
a) l’identité des parties ;
b) l’étendue des pouvoirs du mandataire (le bien sur lequel portent le mandat de gestion doit être clairement identifié) ;
c) le mandataire doit être autorisé expressément à recevoir des biens, sommes d’argent dans le cadre de sa gestion ;
d) la reddition des comptes doit être prévue au contrat ;
e) la rémunération du mandataire doit également être précisée au contrat.
A défaut de comporter ces éléments, le mandat de gestion sera nul et il sera difficile de rechercher la responsabilité de l’agent immobilier.
Il est donc conseillé d’être vigilant lors de la rédaction du mandat et d’exiger de le relire avant de le signer.
En ce qui concerne les fautes qui peuvent être démontrée, l’intermédiaire agent immobilier doit s’assurer, par des vérifications sérieuses, de l’état réel de solvabilité du candidat locataire (Cass. 1ère civ., 16/11/2016, n° 15-23790).
Toutefois, n’est pas responsable l’agent immobilier qui avait pris soin d’exiger des informations concernant la profession et les revenus des locataires (Cass. 1ère civ., 21/03/2000, n° 98-16762).
Si sa faute peut consister dans l’absence de publicité suffisante ou dans le fait de s’être abstenu de faire visiter les lieux en temps voulu, encore faute t’il la prouver (Cass. 1ère civ., 2/12/1992, n° 91-10594).
Il faut observer que le mandataire n’est pas un garant et qu’il n’est donc pas tenu des dégradations réalisées par des locataires mais évidemment, il répond de sa faute s’il n’a pas procédé à des réparations rapidement, s’il n’a pas gardé le dépôt de garantie ou s’il n’a pas engagé une procédure contre le locataire.
Enfin, l’agence immobilière peut être responsable des appartements dégradés par des infiltrations récurrentes et non traitées dans les temps, voir de l’immeuble placé en péril mais la difficulté sera de démontrer qu’elle avait connaissance des infiltrations et qu’elle n’a pas fait le nécessaire pour y mettre fin.
Notre Cabinet qui de par son expérience en ayant traité de nombreux cas de ce type, se tient à votre disposition pour vous renseigner sur ce sujet puis agir pour la défense de vos droits.