BAIL COMMERCIAL – Cass. 3e civ., 6 juillet 2023, n° 22-15.923
Suspension du paiement du loyer commercial en cas de manquement du bailleur
Tout manquement du bailleur permet-il au preneur de suspendre le paiement du loyer ? Quelles sont les conditions de l’exception d’inexécution ?
Un litige oppose le bailleur à son locataire commercial. Le bailleur sollicitait la résiliation du bail invoquant, notamment, un non-paiement des loyers. Le preneur, lui, opposait l’exception d’inexécution ( 1 ) : il arguait que l’absence de paiement était légitime en raison notamment de l’existence d’infiltrations affectant le local loué et concernant le clos et le couvert. La cour d’appel tranchait en faveur du locataire et rejetait la demande de résiliation du bail commercial formée par le bailleur. Elle estimait que le preneur était fondé à suspendre le paiement des loyers en ce que « les manquements du bailleur [sont] d’une gravité suffisante pour justifier l’exception d’inexécution » et « qu’elle est justifiée par le manquement du bailleur à une obligation essentielle du bail, celle de procéder aux réparations exigées par l’état des lieux et de lui garantir la jouissance d’un local conforme à celui qui a été loué ». La cour d’appel autorisait le locataire à consigner le montant des loyers ( 2 ). La décision est cassée par la Cour de cassation ( 3 ) : il ne suffit pas que le manquement du bailleur porte sur une obligation essentielle ni qu’il soit d’une certaine gravité pour que le preneur puisse se prévaloir de l’exception d’inexécution, il faut que l’exploitation du bail en devienne impossible : « 9. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l'usage auquel ils étaient destinés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale. » En conclusion, le locataire qui entend se prévaloir de l’exception d’inexécution en cas de désordres affectant le local donné à bail commercial doit démontrer que l’exploitation en est devenue impossible.
- 1 Article 1219 du code civil.
- 2 Cour appel de Douai, Chambre 2 section 1, 10 mars 2022, n° 19/03921.
- 3 Cass. 3e civ., 6 juill. 2023, n° 22-15.923, FS-B.