Location meublée cotisations sociales – les modifications introduites par la LFSS pour 2021
Le régime des cotisations sociales de la location en meublé, professionnelle ou non, évolue en 2021. Loin de lever les craintes des propriétaires de meublés, en résidence ou non, les récentes modifications élargissent le champ d’application des cotisations sociales et, par voie de fait, des obligations déclaratives desdits loueurs en meublé.
Quelques mots sur les cotisations sociales des loueurs en meublé avant 2021
Depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2012 (ci-après « LFSS »), les qualifications sociale et fiscale de la location en meublé coïncidaient.
Cet état du droit se trouva modifié à la suite de la réécriture de l’article L. 611-1, 6° du code de la sécurité sociale par la LFSS pour 2017.
Depuis cette date : « Les critères retenus par le droit fiscal pour caractériser l’exercice à titre professionnel d’un activité de location en meublé peuvent différer de ceux retenus par le droit social ». (En ce sens, BOFIP §40).
Ainsi, se trouvaient assujettis aux cotisations sociales:
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- Les loueurs de courte durée dont les recettes dépassaient 23.000 € TTC par an, ce seuil étant calculé au prorata temporis en cas d’activité débutant ou cessant en cours d’année;
- Les loueurs dont le niveau de recette locatives est d’au moins 23.000 € TTC annuels et qui sont inscrits au RCS.
Dans ces conditions, un loueur dont les recettes tirées de l’activité de location meublée excédaient 23.0000 € sans constituer plus de la moitié de ses revenus professionnels recevait la qualification de:
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- Non-professionnel au sens fiscal (en raison de la non-prépondérance des revenus locatifs);
- Professionnel et, par voie de fait, assujetti aux cotisations sociales au sens du droit social.
En pratique, cette situation conduisait les loueurs en meublé non professionnels de courte durée (ci-après « LMNP ») à une impasse. Dispensés de l’inscription au RCS, ces derniers demeuraient astreints à l’obligation de déclaration de début d’activité fiscale.
Bémol, lorsque ces LMNP réalisaient les démarches nécessaires au versement des cotisations sociales, les services sociaux rejettaient l’assujettissement au motif qu’il leur était impossible informatiquement d’y donner suite sans justificatif d’une inscription au RCS.
Le bouleversement provoqué par la décision n° 2017-689 QPC du Conseil Constitutionnel
Déclarant inconstitutionnelle l’obligation d’inscription au RCS des loueurs en meublé souhaitant obtenir le statut du LMP, le Conseil Constitutionnel a indirectement créé un no man’s land juridique autour de la question des cotisations sociales.
Le CSS renvoyant à des dispositions du CGI devenues inapplicables ou ayant été supprimées par l’effet de la décision, la situation des loueurs au regard des cotisations sociales donnaient lieu à deux lectures possibles.
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- Soit la suppression de l’inscription au RCS limitait aux seules locations de courte durée l’assujettissement aux cotisations sociales;
- Soit cette suppression élargissait le champ de l’assujettissement à l’ensemble des loueurs en meublé (professionnels ou non) tirant de cette activité plus de 23.000 € TTC annuels.
Note 1: De nombreux experts en gestion patrimoniale, invoquant que l’esprit de la LFSS 2017 était d’élargir le champ de l’assujettissement au-delà des seuls LMP, se rangaient alors à la seconde analyse.
Note 2: La réponse ministérielle Pellois du 10 juillet 2018 mis en avant un critère inédit (aucune disposition légale n’y faisant référence), l’intermédiation d’un agent immobilier dans l’opération de location, permettant d’écarter l’assujettissement aux cotisations sociales!
Location meublée cotisations sociales :
Les dispositions du PLSS pour 2021
Le PLFSS pour 2021, voté le 14 décembre 2020, propose une nouvelle réécriture de l’article L. 611-1 du CSS. Cette disposition, entrée en vigueur le 16 décembre 2020 est motivée par la représentation nationale en ces termes:
« De nombreux particuliers développent aujourd’hui des activités économiques de faible importance, parfois en complément d’une activité principale, et souvent à l’aide des plateformes dématérialisées d’échange de biens ou de services qui se sont développées massivement ces dernières années.
Ces particuliers sont confrontés à des démarches complexes pour acquitter le paiement des cotisations et contributions afférentes. Dans un but de simplification, cet article vise à offrir à ces particuliers la possibilité d’opter pour une déclaration très simplifiée de leurs revenus auprès du régime général sans recourir à une démarche de création d’entreprise, dès lors que leurs revenus n’excèdent pas un certain seuil.
Cet article actualise par ailleurs, par cohérence avec l’évolution du droit fiscal, les critères permettant d’avoir accès au dispositif spécifique pour les locations meublées de courte durée, en supprimant le critère d’inscription au registre du commerce et des sociétés. »
La réécriture votée:
Désormais, l’article L. 611-1 6° du CSS disposera que sont assujettis aux cotisations sociales:
« 6° Les personnes, autres que celles mentionnées au 5° du présent article, exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés dont les recettes sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts, lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile, sauf option contraire de ces personnes lors de l’affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l’article L. 311-3 du présent code, ou lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts ; »
Dit plus clairement, les loueurs en meublé de courte durée dont les recettes sont prépondérantes aux autres revenus professionnels seront assujettis aux cotisations sociales dans deux situations:
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- S’il revêtent la qualification de LMP;
- Même s’ils sont LMNP de courte durée, dès lors que leurs recettes excèdent 23.000 € TTC annuels.
Note: Exit donc « l’exonération » conditionnée à l’intermédiation d’un agent immobilier dans l’opération de location.
Location meublée cotisations sociales – Les précisions attendues:
Le (trés récent) régime mis en place par la LFSS pour 2021 laisse subsister quelques inquiétudes sur l’application du régime social des loueurs en meublé de courte durée.
Sur le traitement des revenus antérieurs à 2021 au titre d’exercices non prescrits
Entré en vigueur le 16 décembre 2020, il conviendra d’être attentif aux commentaires que l’administration livrera à propos de ce dispositif modifié. Il en va de la sécurité juridique de ce type d’investissement qui est essentiellement choisi par de modestes particuliers désireux de se constituer un complément de retraite.
Pour l’heure, on ne peut que constater que le II de l’article 14 du PLFSS 2021 ne limite pas, comme il le fait pour la modification de l’article L. 311-3 du CSS, les dispositions modifiées de l’article L. 611-1 CSS aux « cotisations sociales dues à compter du 1er janvier 2022 ».
Le(s) décret(s) à paraître
Le texte issu du projet de loi prévoit la parution d’un décret qu’il conviendra d’analyser.