Lorsqu’un sinistre survient dans un immeuble en copropriété, il est fréquent qu’un copropriétaire et le syndicat des copropriétaires se rejettent l’un sur l’autre la prise en charge des travaux nécessaires sur la cause et les conséquences du sinistre.
C’est le cas par exemple d’une canalisation commune bouchée qui dessert deux appartements privatifs : à qui incombe la prise en charge du coût de l’intervention sur ladite canalisation ?
Afin de répondre à cette question, il est nécessaire de savoir si l’origine des désordres est située sur un ouvrage commun ou privatif, ce qui permettra de déterminer le responsable du sinistre.
La réponse se trouve souvent dans le règlement de copropriété qui prévoit généralement les critères de délimitation entre les parties privatives et les parties communes de l’immeuble.
Les dispositions légales relatives à la détermination des parties privatives et des parties communes n’étant pas d’ordre public, les copropriétaires ont toute latitude pour déroger à ces dispositions en restreignant ou au contraire en augmentant la consistance des parties communes ou des parties privatives de leur immeuble (CA Paris, 29 janv. 1997 : JurisData n° 1997-020253. – CA Aix-en-Provence, 18 mars 1997 : JurisData n° 1997-043624).
La répartition faite dans le règlement de copropriété entre parties communes et parties privatives a un caractère définitif en ce sens que sa modification ultérieure ne peut intervenir qu’avec le consentement de tous les copropriétaires (Cass. 1re civ., 10 nov. 1965 : Bull. civ. 1965, I, n° 602. – CA Paris, 28 juin 2001, n° 2000/08949 : JurisData n° 2001-147812).
Dans l’hypothèse où le règlement de copropriété ne prévoirait pas cette délimitation, la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 énonce ainsi les principes suivants (qui sont d’ailleurs généralement repris par les règlements de copropriété) :
- sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé( n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 2, al. 1er) ;
- sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux( n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 3, al. 1er).
Le critère légal servant à déterminer le caractère privatif ou commun d’une partie d’immeuble est donc tiré d’un élément objectif généralement assez facile à établir.
Une partie sera privative lorsqu’elle sera utilisée exclusivement par un copropriétaire, ce qui signifie que la fraction de bâtiment concernée n’est pas susceptible, en raison de son aménagement ou de sa situation, d’être utilisée par plusieurs copropriétaires mais par un seul (Cass. 3e civ., 19 juin 1996, n° 94-12.354 : JurisData n° 1996-002534 ; Bull. civ. 1996, II, n° 153. – Cass. 3e civ., 9 juill. 1996, n° 94-19.642 : JurisData n° 1996-002998 ; Loyers et copr. 1996, comm. 402. – Cass. 3e civ., 9 juill. 2013, n° 12-15.409 : Administrer juill. 2013, p. 58, obs. J.-R. Bouyeure).
Inversement, le défaut d’affectation à l’usage exclusif d’un copropriétaire ou, si l’on préfère, l’affectation à l’usage ou l’utilité de tous les copropriétaires ou de certains d’entre eux, entraîne la présomption de communauté (Cass. 3e civ., 3 avr. 2002, n° 00-21.506 : JurisData n° 2002-013891 ; Loyers et copr. 2002, comm. 191).
Ainsi, seront réputées communes les canalisations de toute sorte (conduites d’eau, de gaz, d’électricité, de tout-à-l’égout, canalisations de chauffage central, de climatisation…), y compris celles qui traversent des locaux privatifs pour desservir d’autres lots, qui sont nécessaires aux services et éléments d’équipement commun auxquels elles se rattachent (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 3).
La jurisprudence ne semble retenir la qualification de partie privative que dans la mesure où les canalisations sont aménagées dans l’intérêt exclusif des locaux privatifs qu’elles desservent (CA Paris, 3 mars 1993 : JurisData n° 1993-022687. – CA Toulouse, 7 déc. 1998 : JurisData n° 1998-047347. – CA Paris, 9 mars 2000, n° 1998/01975 : JurisData n° 2000-108717 . – CA Paris, 12 sept. 2002, n° 2002/03324 : JurisData n° 2002-188835. – CA Paris, 4 nov. 2004, n° 04/01126 : JurisData n° 2004-256142). Il a ainsi été jugé qu’une conduite encastrée dans le couloir qui dessert des parties privatives constitue une partie commune spéciale aux lots desservis (Cass. 3e civ., 7 juill. 2015, n° 14-12.666 : JurisData n° 2015-020141 ; Loyers et copr. 2015, comm. 209, obs. G. Vigneron).
Un élément d’une colonne montante (collet de dérivation) qui n’est pas à l’usage exclusif d’un seul lot constitue une partie commune (CA Paris, 12 févr. 2003, n° 2002/03166 : JurisData n° 2003-205922)
Ainsi, il appartiendra au syndicat des copropriétaires de prendre en charge le coût de l’intervention nécessaire au débouchage de la canalisation qui dessert deux appartements distincts.
Pour la SCP GOBERT & ASSOCIES
Avocat Associé