La loi ALUR a introduit des dispositions qui concernent les lots nécessaires à l’exploitation des résidences de tourisme classées, à l’article 58 V :
« V. – Pour les résidences de tourisme mentionnées à l’article L. 321-1 du code du tourisme, construites à partir du 1er juillet 2014, et placées sous le statut de la copropriété des immeubles bâtis fixé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les locaux à usage collectif composés d’équipements et de services communs au sens de l’article D. 321-1 du même code ne peuvent faire l’objet d’un lot distinct vendu à un copropriétaire et font l’objet d’une propriété indivise du syndicat des copropriétaires.
Dans les résidences de tourisme, placées sous le statut de la copropriété des immeubles bâtis fixé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, déjà existantes au 1er juillet 2014, lorsque les locaux à usage collectif faisant l’objet d’un lot distinct propriété d’un copropriétaire ne sont pas entretenus, entraînant un déclassement de cette résidence ou l’impossibilité de la commercialiser en offrant l’intégralité des prestations collectives initialement prévues lors de la vente des logements aux autres copropriétaires, l’assemblée générale des copropriétaires peut saisir le tribunal de grande instance d’une demande aux fins de voir prononcer un état de carence ou de constater abandon.
La responsabilité de l’entretien des locaux à usage collectif, pour lesquels est prononcé un état de carence, peut être confiée par le juge, à titre temporaire, au syndicat des copropriétaires. Le propriétaire de ces parties communes reste redevable des charges engagées par le syndicat des copropriétaires pour cet entretien.
En cas de défaillance avérée du propriétaire du lot considéré, les locaux à usage collectif dont est judiciairement constaté l’abandon peuvent devenir la propriété indivise du syndicat des copropriétaires, après le paiement d’une juste et préalable indemnité déterminée par le juge et versée au précédent propriétaire. Le syndicat des copropriétaires ne peut alors céder la propriété de ces locaux à usage collectif dans le cadre d’un lot distinct. »
Tout d’abord, la loi a donc prévu que pour les futurs résidences construites à partir du 1er juillet 2014, ces lots appartiendraient au syndicat des copropriétaires.
En outre, les dispositions de l’article 58 susvisés en matière d’entretien des locaux prévoient un autre mécanisme pour les baux en cours.
En effet, si le propriétaire de ces lots ne les entretient pas il est possible de saisir le tribunal afin de voir constater un état de carence et voir confier au syndicat leur entretien.
Si un état d’abandon est avéré, le juge peut attribuer la propriété indivise de ces lots au syndicat après paiement d’une indemnité payée au précédent propriétaire.
Rappelons que ces locaux sont indispensables pour maintenir l’exploitation sous le statut des résidences de tourisme et notamment en cas de faillite et/ou de changement de gestionnaire.
Afin de vérifier la propriété de ces lots, et les conditions de leur mise à disposition, une lecture juridique approfondie du règlement de copropriété s’impose.
Pour la SCP GOBERT & ASSOCIES
Avocat Associé