La Cour d’appel de Chambéry a rendu un arrêt important le 1er avril 2025 concernant la renonciation à l’indemnité d’éviction dans le cadre d’un bail commercial ([1]). Cette décision, qui confirme un jugement antérieur, apporte des éclaircissements essentiels pour les bailleurs et les locataires commerciaux.
1) Les faits marquants
Dans cette affaire, la SAS Eurogroup, locataire, avait signé un bail commercial avec M. et Mme [S] en 2002. Ce bail a été renouvelé en 2012 par un avenant qui contenait une clause de renonciation à l’indemnité d’éviction si la résiliation intervenait à l’issue de la deuxième période triennale ou à l’expiration des neuf ans.
En 2020, les bailleurs ont donné congé à la société Eurogroup sans offre de renouvellement ni indemnité d’éviction, se basant sur cette clause. La locataire a contesté la régularité du congé, mais le tribunal judiciaire d’Albertville a validé le congé et déclaré la SAS Eurogroup occupante sans droit ni titre.
2) La décision de la Cour d’appel : une victoire pour les bailleurs
La Cour d’appel de Chambéry a confirmé ce jugement, estimant que la renonciation à l’indemnité d’éviction était valide. Elle a rappelé que si l’article L. 145-15 du Code de commerce, issu de la Loi Pinel, répute non écrites les clauses faisant échec au droit au renouvellement, il est admis qu’un locataire peut renoncer à ce droit, à condition que la renonciation porte sur un droit acquis et qu’elle soit expresse et non équivoque.
En l’espèce, la Cour a considéré que la SAS Eurogroup bénéficiait du statut des baux commerciaux depuis la signature du bail initial en 2002 et pouvait donc valablement renoncer à son droit à l’indemnité d’éviction en 2012. La Cour a également souligné que la renonciation était expresse et dépourvue d’équivoque, et que la société Eurogroup, en tant que « professionnelle éclairée », était parfaitement informée de la portée de cette renonciation.
3) Implications concrètes pour les bailleurs
Cette décision est favorable aux bailleurs commerciaux, car elle confirme la validité des clauses de renonciation à l’indemnité d’éviction dans les baux commerciaux, à condition de respecter certaines exigences :
- La renonciation doit être expresse et non équivoque : la clause doit être rédigée de manière claire et précise, sans laisser place à aucune interprétation possible.
- Le locataire doit être parfaitement informé de la portée de cette renonciation.
La Cour a souligné que, bien qu’une baisse de loyer ait été consentie dans cette affaire, la validité de la renonciation n’est pas systématiquement conditionnée à l’existence de concessions de la part du bailleur. Ainsi, bien que des concessions financières ne soient pas obligatoires pour la validité de la clause, elles peuvent néanmoins en renforcer la portée.
Conclusion :
La décision de la Cour d’appel de Chambéry rappelle l’importance cruciale de la rédaction des clauses de renonciation à l’indemnité d’éviction dans les baux commerciaux. Elle offre une sécurité juridique accrue aux bailleurs qui bénéficient d’une telle clause dans leurs contrats, leur permettant ainsi de mieux maîtriser les risques liés à la gestion de leurs actifs immobiliers.
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François MORABITO
SELAS GOBERT ET ASSOCIES
[1] CA Chambéry, 1re ch., 1er avr. 2025, n° 22/01498. Lire en ligne : https://www.doctrine.fr/d/CA/Chambery/2025/CAPE8F8998ECD9D42D45F58