Comment exploiter une location meublée ?
Le développement d’une activité de location en meublé à plusieurs peut impliquer le recours à une société (l’exercice individuel de cette activité pouvant être réalisé par le biais d’une entreprise individuelle ou d’une société).
Ce choix emportera différentes conséquences directes et indirectes.
Quel type de société peut-on mettre en place dans ce contexte ? On envisagera successivement trois choix.
1ère hypothèse : Le recours à la société civile
Aux termes des dispositions du 2 de l’article 206 du CGI, les sociétés civiles qui exercent une activité commerciale sont passibles de l’impôt sur les sociétés.
En application d’une jurisprudence constante, les revenus tirés de la location de locaux d’habitation meublés exercée à titre habituel relèvent de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, à la différence de ceux issus de la location nue qui relèvent de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
Par conséquent, une société civile, qui pratique de manière habituelle la location saisonnière des locaux garnis de meubles exerce une activité commerciale et se trouve donc assujettie de plein droit à l’impôt sur les sociétés (RM Mauger n° 15286, JO AN du 20 novembre 1989, p. 5081).
Quel est le point de vue de Bercy ? Peut-on espérer un assouplissement de la doctrine sur ce sujet ?
La réponse est clairement négative à la lecture d’une réponse ministérielle à une question posée par le Député Jean Paul Bacquet – RM BACQUET n°67211 JOAN 11/08/2015.
Par exception, la doctrine administrative (paragraphes 320 et 330 du BOI-IS-CHAMP-10-30-20120912) prévoit une tolérance : les sociétés civiles, qui exercent une activité commerciale accessoire, peuvent continuer à relever de l’impôt sur le revenu tant que le montant hors taxes de leurs recettes de nature commerciale n’excède pas 10 % du montant de leurs recettes totales hors taxes.
2ème hypothèse : Le recours à la S N C :
La SNC permet d’accéder au régime des BIC Loueur en meublé, à défaut d’option pour l’IS.
Cependant, le choix de cette forme sociétale entraine des conséquences juridiques importantes.
Les associés d’une SNC sont responsables de manière solidaire et indéfinie et ont tous la qualité de commerçant.
Le choix de cette structure peut s’avérer relativement risqué.
3e hypothèse : Le recours à la SARL de famille
Les entreprises familiales exploitées sous la forme de sociétés à responsabilité limitée peuvent opter pour l’impôt sur le revenu.
L’article 239 bis AA du CGI prévoit que l’option peut être exercée par les sociétés formées uniquement entre personnes parentes en ligne directe ou entre frères et sœurs ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un pacte civil de solidarité.
Le choix pour ce régime permet d’exploiter l’activité en société, sans pour autant être soumis à l’impôt sur les sociétés, et tout en bénéficiant d’un statut juridique plus protecteur que dans le cadre des SNC.
Pour la SCP GOBERT AVOCATS ASSOCIES
Yannis SEIGUE