Cahier des charges d’un lotissement :
précision sur la détermination de son statut juridique
Par un récent avis du 24 juillet 2019, le Conseil d’Etat (CE) précise les incidences de la nature réglementaire des clauses du cahier des charges d’un lotissement (CE, 24 juill. 2019, n° 430362).
On rappellera que l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme a posé le principe de la caducité des documents du lotissement, notamment le règlement et le cahier des charges, à l’expiration d’une période de dix ans lorsque le périmètre du lotissement est couvert par un document d’urbanisme :
« Les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu ».
Mais pour le CE, cette caducité ne s’applique qu’aux articles du cahier des charges contenant une règle d’urbanisme et non aux stipulations dont l’objet est de régir uniquement les relations entre les colotis.
Lucienne ERSTEIN résume bien la situation :
« L’autorité administrative ne peut modifier que les clauses de nature réglementaire, quand elle y procède à la demande d’une majorité qualifiée de propriétaires (C. urb., art. L. 442-10). Quant à la caducité, elle n’affecte que ces mêmes clauses (C. urb., art. L. 442-9). Toutefois, tant qu’elles n’ont pas été modifiées, et quelle que soit leur nature, réglementaire ou pas, les clauses du cahier des charges continuent à régir les rapports entre les colotis, même si elles sont devenues caduques. Le maintien de ces clauses caduques permet à l’autorité administrative de les modifier selon les règles de droit commun, soit à la demande des propriétaires, soit pour les mettre en concordance avec un plan local d’urbanisme intervenu postérieurement (C. urb., art. L. 442-11). ».
En l’espèce, le CE a décidé que la clause prévoyant un nombre maximal de lots dans le lotissement constitue une règle d’urbanisme susceptible d’être frappée de caducité. Ainsi quand la règle devient caduque, l’administration ne peut l’opposer à une demande d’autorisation du sol. Mais la règle demeure dans les rapports entre les colotis.
Cet avis confirme si besoin était le statut hybride du cahier des charges : pris en ces dispositions d’urbanisme, celles-ci peuvent être frappées de caducité passé un délai de dix ans ; pris en tant que document contractuel, il continue de régir les relations entre les colotis à l’intérieur du lotissement.