Surtaxation des résidences secondaires : complexité et risques

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Les propriétaires de résidences secondaires sont soumis à plusieurs impositions en fonction de l’utilisation qu’ils font de leur bien. Voyons en résumé le régime fiscal selon les hypothèses les plus courantes :

  • Pour les biens dont le propriétaire se réserve la jouissance :

– Taxe foncière : La taxe foncière est un impôt local dû tous les ans par le propriétaire du bien au 1er janvier de l’année. Elle est calculée en fonction de la valeur locative établie par la collectivité territoriale. Elle est due par le propriétaire quelque soit l’utilisation qu’il fait de sa résidence sécondaire.
– Taxe d’habitation : La taxe d’habitation s’applique aux locaux meublés affectés à l’habitation (maison individuelle ou appartement) et aux dépendances du logement (parking privatif, garage, etc.), mêmes non meublées et non attenantes qu’il s’agisse de l’habitation principale ou secondaire.

Une surtaxe de taxe d’habitation s’applique aux résidences secondaires.

Ce dispositif autorise les villes situées en zone tendue, à prévoir une hausse de la taxe d’habitation aux logements meublés non affectés à l’habitation principale. Depuis la loi de finances 2017 cette majoration de la taxe d’habitation peut atteindre 60 % !

Cette surtaxe s’inscrit dans la problématique de la future disparition progressive de la taxe d’habitation et donc d’une perte de ressource pour les communes.

  • Les biens loués nus à l’année :

– Impôt sur le revenu : Le propriétaire sera imposé dans la catégorie revenus fonciers sur les loyers perçus. Il a la possibilité d’opter pour le régime micro-foncier avec un abattement de 30 % (lorsque les loyers n’excèdent pas 15.000 euros par an).
Taxe foncière : Elle reste due par le propriétaire.
Taxe d’habitation : En location annuelle la taxe d’habitation est due par le locataire ayant la disposition ou la jouissance à titre privatif des locaux imposables au 1er janvier de l’année d’imposition.

  • Les biens loués sous le statut LMP/ LMNP :

– Impôt sur le revenu : les revenus tirés de la location en meublé sont imposés dans la catégorie Bénéfices industriels et Commerciaux (BIC), avec la possibilité d’amortir le bien ou de bénéficier du régime Censi-Bouvard.
– TVA : Le loueur en meublé à la possibilité d’opter pour la TVA pour pouvoir déduire la taxe ayant grevé l’acquisition du bien.

Fiscalité locale :

– La taxe foncière : Elle est également due par les loueurs en meublé. Elle n’est pas récupérable auprès du locataire, au contraire de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui peut l’être en l’intégrant aux charges locatives.

– La Contribution Economique Territoriale (CET) : Elle a remplacé la taxe professionnelle depuis le 1er janvier 2010. Les loueurs en meublé, puisqu’ils exercent une activité de nature industrielle et commerciale sont à ce titre assujettis à cette contribution. Des exonérations sont possibles.

– La taxe d’habitation : La taxe d’habitation est due chaque année par les personnes qui disposent d’une habitation meublée au 1er janvier de l’année d’imposition. Le loueur en meublé qui est normalement assujetti à la CET n’est pas en principe redevable de la taxe d’habitation.
Attention cependant, si le propriétaire met le bien à sa disposition au cours de l’année, il peut être redevable de la taxe d’habitation s’il n’y a personne dans le logement au 1er janvier.

-La taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants : Lorsque le logement est vacant depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition. La TLV peut être demandée au propriétaire Seuls les logements qui se trouvent dans une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants sont concernés. Les autre communes ont la possibilité d’instaurer une taxe d’habitation sur les logements vacants, due par les propriétaires des logements vacants depuis plus de deux ans au 1er janvier de l’année d’imposition. Des exonérations sont possibles

  • Les locations Airbnb :

Depuis juillet 2016, les particuliers qui louent leur(s) bien(s) par le biais de plateformes comme Airbnb, doivent les déclarer aux impôts, dès le premier euro de gain.

Les revenus issus de la location meublée sont imposés dans la catégorie BIC. Avec la possibilité d’opter, lorsque les loyers perçus ne dépassent pas un certain montant réactualisé régulièrement pour le régime simplifié micro-bic qui permet de bénéficier d’un abattement pour frais de 50 %.

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Il est évident que de nombreux propriétaires vont souffrir de cette surtaxe sur les résidences secondaires qui semble en vérité venir pallier la suppression de la taxe d’habitation pour certaines catégories de personnes. Nos avocats intervenant en droit fiscal et droit public, ont des solutions. lIs se tiennent à la disposition des propriétaires pour les assister et les défendre afin de défendre leur patrimoine immobilier.

Pour plus d’informations à ce sujet vous pouvez contacter le Cabinet d’avocats GOBERT et Associés, habitué des problématiques fiscales relatives aux locations immobilières.

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2018-04-09T05:44:19+00:00