La situation fiscale à l’issue des régimes de faveur DEMESSINE et CENSI-BOUVARD

1. Définitions

  •  Le régime DEMESSINE :

Le régime DEMESSINE permet, sous certaines conditions, de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 25% du montant de l’investissement, avec un plafond de 50 000 € pour un célibataire et 100 000 € pour un couple.

Le propriétaire doit s’engager à louer le logement nu pendant au moins 9 ans à l’exploitant d’une résidence de tourisme.

Le dispositif de défiscalisation de la loi DEMESSINE a pris fin depuis le 31 décembre 2010.

  • Le régime CENSI-BOUVARD:

Le dispositif de défiscalisation CENSI BOUVARD donne droit à une remise d’impôt équivalente à 11% du coût d’achat d’un logement dans une résidence services étudiante, de tourisme (de loisirs ou d’affaires) ou pour seniors (actifs ou dépendants), dans la limite de 300.000 € par an.

Le propriétaire doit s’engager à louer le logement meublé pendant au moins 9 ans.

  • La TVA dans les régimes de faveur :

La récupération de la TVA immobilière dont peut bénéficier l’acquéreur du logement en DEMESSINE ou en CENSI BOUVARD est considérée comme définitivement acquise par l’Administration fiscale dès lors que le propriétaire justifie de 20 années de détention.

Les propriétaires se posent régulièrement la question de ce qui leur est permis de faire avec leur bien au terme de l’avantage fiscal DEMESSINE ou CENSI BOUVARD.

2. Hypothèses

La vente :

  • Conséquences sur la réduction d’impôt sur le revenu: Le propriétaire qui a loué en DEMESSINE ou en CENSI-BOUVARD pendant 9 ans peut choisir de mettre son appartement en vente sans que soit remise en cause sa réduction d’impôt sur le revenu.
  • Conséquences relatives de la TVA: Si le futur acquéreur reprend à son compte et dans les mêmes conditions le bail en cours et que les loyers perçus sont soumis à TVA, aucune régularisation de la TVA déduite “en amont” ne sera exigible. De même, si le propriétaire cède son appartement et que le cessionnaire l’affecte à une activité locative soumise à la TVA, la cession de l’immeuble n’entraînera ni taxation, ni reversement de la taxe initialement déduite. En revanche, si l’acquéreur n’affecte pas l’immeuble à une telle activité, il convient de distinguer deux situations : si la cession de l’appartement est soumise à la TVA, éventuellement sur option du cédant, aucune régularisation de la taxe antérieurement déduite ne sera exigible chez le cédant ; si la cession n’y est pas soumise, le cédant sera tenu de procéder au reversement de la TVA.

L’usage personnel :

  • Conséquences sur la réduction d’impôt sur le revenu: A la fin de la période de mise en location par bail commercial de 9 ans le propriétaire peut décider de cesser la location et disposer de son bien.
  • Conséquences relatives de la TVA: Si l’immeuble cesse d’être affecté à une activité assujettie, le propriétaire doit reverser la TVA au prorata des années restant à courir sur la période de 20 ans (1/20ème par an).

La continuité :

  • Conséquences sur la réduction d’impôt sur le revenu: Il est possible de poursuivre le bail commercial au-delà des 9 années prévues initialement. Il peut également être envisagé de louer en direct le bien.

Si le bien bénéficiait de la réduction CENSI-BOUVARD le propriétaire demeure un Loueur en Meublé Non Professionnel avec les règles fiscales qui s’y appliquent, à l’exception des amortissements qui ne sont admis en déduction du résultat imposable du bénéficiaire de la réduction d’impôt qu’à hauteur des amortissements pratiqués sur la fraction du prix des immeubles achetés excédant 300.000 euros.

Si le bien bénéficiait de la réduction DEMESSINE, les loyers perçus demeurent imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

  • Conséquences relatives de la TVA: En cas de poursuite du bail il n’y a pas de conséquence sur la TVA initialement déduite. Dans l’hypothèse de la location en direct, la règle est l’exonération de TVA et donc l’obligation de rembourser au prorata des années restant à courir sur la période de 20 ans la TVA déduite en amont. La seul cas permettant de faire perdurer l’assujettissement de l’activité à la TVA est d’exercer une activité para-hôtelière. Cette dernière se caractérise par l’offre, en sus de l’hébergement dans un local meublé, d’au moins trois des services suivants parmi ces quatre :
    • Fourniture du petit déjeuner à l’ensemble des locataires
    • Effectuer un  nettoyage des locaux de manière régulière
    • Etre en mesure de fournir pendant le séjour le linge de maison à l’ensemble des locataires ;
    • Etre en mesure de proposer un service de réception même non personnalisé de la clientèle.

En conclusion, le propriétaire ayant bénéficié du régime DEMESSINE ou CENSI-BOUVARD n’est pas totalement libre au terme des 9 ans de l’engagement, une attention toute particulière doit être apportée au sort réservé au bien au regard de la TVA.

Pour plus d’information vous pouvez contacter le Cabinet GOBERT et Associés.

2018-02-12T14:57:10+00:00