LES GESTIONNAIRES DE RESIDENCES DE TOURISME CONDAMNES A DEVOIR ETRE TRANSPARENTS

Les faits :

De très nombreux gestionnaires de résidences de tourisme profitent du déséquilibre créé à leur profit par la généralisation du contrat de bail commercial dans leurs relations avec les multiples propriétaires des lots de copropriété composant le « fonds de commerce » de ces résidences.

Arguant de « difficultés » dues à « la crise » et à diverses autres circonstances, ils essaient souvent d’imposer une baisse des loyers à leur propriétaires, en dehors des règles posées par la législation sur les baux commerciaux.

Face à ces abus, dus notamment, comme le dit l’amendement à l’origine du texte, à une mutualisation « des flux financiers entre plusieurs résidences gérées par le même gestionnaire, une loi de 2009, a créé un article L 321.2 du code du tourisme qui dispose que :

« L’exploitant d’une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d’exploitation distincts pour chaque résidence. Il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande.

Une fois par an, il est tenu de communiquer à l’ensemble des propriétaires un bilan de l’année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de l’année ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence. »

La solution :

Condamné par deux cours d’appel à respecter ce texte, au demeurant très flou, et non sanctionné, un gestionnaire a tenté d’en contester sa constitutionnalité au motif qu’il porterait atteinte à la  liberté d’entreprendre et au principe d’égalité devant la loi, car il introduirait un déséquilibre entre preneur et bailleur, celui disposant de droits exorbitants attentatoires à la liberté d’entreprendre, en introduisant en outre une distorsion de régime entre ces exploitants et notamment les autres gestionnaires de résidences service.

Par deux arrêts du 28 février 2017 (pourvois n°16-21458 et 16-21460), la Cour de cassation a rejeté la double question prioritaire de constitutionnalité soumise ainsi à elle, en jugeant que :

  • « Le législateur, en adoptant la disposition contestée, a entendu renforcer l’efficacité du contrôle de nature à permettre aux propriétaires de lots dans une résidence de tourisme d’être informés de la gestion de l’exploitant, susceptible d’affecter leur situation, qu’il a suffisamment défini les obligations de celui-ci et qu’il a ainsi assuré un juste équilibre, qui n’est manifestement pas disproportionné, entre le respect de la liberté d’entreprendre et celui des droits des propriétaires ;
  • La différence de traitement instituée par cet article entre les exploitants de résidence de tourisme et les autres opérateurs économiques, laquelle repose sur une différence de situation, est en rapport direct avec l’objet de la loi qui est de permettre aux propriétaires d’avoir accès aux indicateurs relatifs à la performance de leur investissement.»

Consultez les arrets : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 28 février 2017, 16-21.458 et Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 28 février 2017, 16-21.460

Ces décisions sont loin de résoudre tous les problèmes des propriétaires : ainsi, à titre d’exemple, une fois connues les « vraies données « économiques de leur résidence, pourront-ils pour autant imposer, de ce seul fait, le respect de leur bail ?

Pour la SCP GOBERT & ASSOCIES

Jacques GOBERT

2017-11-17T11:08:57+00:00