Résidences gérées : Assujettissement des propriétaires à la CFE

Alors qu’ils entrent dans le champ d’application de la Cotisation Foncière des Entreprises, le Conseil d’Etat a jugé que les propriétaires de biens immobiliers au sein de Résidences gérées ne sont pas soumis à la CFE.

La location de locaux meublés constitue une activité professionnelle imposable à la cotisation foncière des entreprises.
Selon le Conseil d’Etat, cette activité est imposable au nom de la personne qui fournit la prestation d’hébergement, c’est-à-dire le propriétaire ou, en cas de sous-location à un tiers, le preneur du bail (CE 24-3-2006 n° 269716 : RJF 6/06 n° 718).

Toutefois, l’article 1459 du CGI prévoit certaines exonérations à ce principe :

a). les personnes louant accidentellement en meublé (et sans aucun caractère périodique) une partie de leur habitation personnelle ;

b). les personnes louant ou sous-louant en meublé une partie de leur habitation principale (même à titre habituel), à condition que le prix de la location demeure fixé dans des limites raisonnables et que les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale ;

c). les personnes qui louent tout ou partie de leur habitation personnelle à titre de gîte rural (le logement doit être classé « Gîte de France » et ne doit pas constituer l’habitation principale ou secondaire du locataire) ;

d). les personnes qui louent des locaux faisant partie de leur habitation personnelle et classés « meublés de tourisme » dans les conditions prévues par l’article L 324-1 du Code du tourisme ;

e). les personnes autres que celles visées ci-dessus qui louent ou sous-louent en meublé tout ou partie de leur habitation personnelle, par exemple, les propriétaires qui donnent en location leur résidence secondaire quelques semaines par an ou ceux qui louent des chambres d’hôtes dépendant de leur résidence personnelle (Rép. Prat : AN 16-4-2013 p. 4141 n° 8234).

Par « habitation personnelle », on entend l’habitation, principale ou secondaire, dont le contribuable se réserve la disposition en dehors de la période de location.

Dans les cas visés aux a et b ci-dessus, l’exonération s’applique de plein droit à la CFE.

Dans les cas visés aux c, d et e, l’exonération de CFE s’applique sauf délibération contraire des collectivités bénéficiaires de la cotisation.

Dans tous les cas, la décision de la collectivité – qui ne porte que sur la part de cotisation qui lui revient et peut concerner une ou plusieurs des catégories de loueurs en meublé en cause – doit intervenir avant le 1er octobre d’une année pour s’appliquer à compter du 1er janvier de l’année suivante.
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ATTENTION :
Les personnes qui s’inscrivent dans le cadre de l’immobilier géré, c’est-à-dire qui procèdent à l’acquisition de locaux au sein de résidences gérées et les donnent à bail à un exploitant, ont intérêt à faire valoir le motif d’exonération admis par le Conseil d’Etat en matière de Taxe professionnelle.
Le Conseil d’Etat a en effet jugé que le seul fait, pour une personne physique ou morale, de sous-louer un immeuble à une société commerciale passible de la Taxe professionnelle ne suffisait pas à caractériser l’exercice d’une activité non salariée justifiant de l’assujettissement à la taxe professionnelle, dès lors que cette activité locative n’entraine pas la mise en œuvre de moyens matériels et intellectuels caractérisant l’exercice d’une profession (CE 24 mars 2006 n° 269716, 9e et 10e s.-s., min. c/ Denis : RJF 6/06 n° 718).
Cette jurisprudence a été validée par la doctrine qui a considéré que le propriétaire des locaux n’était pas assujetti à la taxe professionnelle puisque ne remplissant pas la condition d’activité professionnelle prévue à l’article 1447 du CGI, cette dernière impliquant la réalisation d’une véritable activité.
La difficulté provient de ce que les mêmes dispositions ajoutent : « Les activités de location ou de sous-locations d’immeubles nus à usage d’habitation sont réputées exercées à titre professionnel. ».
Pour autant les locaux sont bien mis à la disposition de l’exploitant de la résidence, pour les besoins de sa propre activité professionnelle, ce qui conforte la pertinence de la thèse de l’exonération.
Les loueurs en meublé qui louent directement ou par l’intermédiaire d’un manant les logements ne peuvent, en revanche faire valoir cet argument puisqu’ils sont considérés comme procédant à l’exercice habituel d’une activité professionnelle.

POUR LA SCP GOBERT & ASSOCIES
Me Jacques GOBERT – Me Yannis SEIGUE

2017-11-17T10:14:45+00:00