CONTRIBUTION SUR LA REFORME DU LOTISSEMENT

Entré en vigueur au 1er mars 2012, le décret n°2012-274 du 28 février 2012 relatif à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d’urbanisme, apporte certaines modifications au régime du lotissement.

Complétant utilement les dispositions de l’ordonnance n°2011-1916 du 22 décembre 2011, elle-même adoptée en application de l’article 25 de la loi n°2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement, ce nouveau décret redéfinit la notion et le périmètre du lotissement.

La réforme du droit des sols entrée en vigueur le 1er octobre 2007 avait déjà modifié le régime du lotissement tout en laissant subsister certaines difficultés d’application.

Avec l’ordonnance n°2011-1916 du 22 décembre 2011 et son décret d’application, la modification de l’article L.442-1 du Code de l’urbanisme a pour objet de préciser et clarifier la définition du lotissement, d’une part, et la création de l’article L.442-1-2 du même code est venue définir le périmètre du lotissement, d’autre part.

L’article 2 de l’ordonnance de 2011 apporte une réelle innovation en disposant que le régime d’autorisation des lotissements est fixé uniquement en fonction de la réalisation ou non de travaux, sans référence au nombre de lots à bâtir créés.

Il supprime l’obligation de prendre en compte les divisions intervenues dans les dix années précédentes. Il ne sera donc plus nécessaire de compter les lots créés sur une période de dix ans.

Il précise en outre qu’un lotissement peut concerner plusieurs unités foncières contigües.

Le critère intentionnel apparait renforcé : il y a lotissement dès la première division en vue de construire.

Par ailleurs, il est clairement précisé que le périmètre du lotissement doit inclure les lots à bâtir, les voies de desserte, les équipements et les espaces communs à ces lots.

De plus, les lots déjà bâtis peuvent être inclus dans le périmètre du lotissement.

Favorable à la densification, les droits à construire non consommés par le lot bâti peuvent ainsi être reportés sur le reste du périmètre du lotissement.

Par exemple, le propriétaire d’une maison construite sur un terrain de 1200 m² décide de détacher un lot à bâtir de 400 m² pour permettre à ses enfants d’y construire leur propre maison. Il conserve pour lui-même la maison sur une partie du terrain réduite à 800 m². Le COS est de 0.2. La maison existante a une surface de plancher de 120 m². Ce propriétaire a donc deux options :

– Il n’inclut pas la partie de propriété bâtie qu’il conserve dans le périmètre du lotissement qui sera donc réduit au lot créé.

Ses enfants pourront construire une maison de 80 m² du fait de l’application du COS de 0.2 à la superficie de leur lot.

– Il décide que le périmètre du lotissement correspond à l’ensemble de sa propriété avant division (lot créé plus reliquat bâti).

Ses enfants pourront construire une maison de 120 m² car ils pourront bénéficier des droits à construire non consommés par le reliquat bâti puisque les droits à construire au sein du lotissement seront de 240 m² (COS de 0,2 appliqué à 1200 m²) alors que la maison existante n’en consomme que 120 (cf. Ministère de l’Ecologie du Développement Durable des Transports et du Logement).

Le décret du 28 février 2012 clarifie encore le régime des lotissements en apportant des précisions sur plusieurs points.

Tout d’abord il précise que les lotissements comportant des voies, espaces ou équipements communs, sont soumis à un permis d’aménager quel que soit le nombre de lots créés.

Les lotissements sans travaux seront soumis à déclaration préalable (article R.421-23 du Code de l’Urbanisme).

La procédure dépend de deux critères alternatifs :

– la localisation du projet,

– la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs internes au lotissement.

L’article R.421-19 du Code de l’urbanisme indique en effet que « doivent être précédés d’un permis d’aménager, les lotissements :

– qui prévoient la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs internes au lotissement ;

– ou qui sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé ».

Tous les lotissements qui ne sont pas soumis au permis d’aménager doivent faire l’objet d’une déclaration préalable.

Ainsi un lotissement est soumis à simple déclaration préalable quel que soit le nombre de lots, dès lors qu’il n’y a pas création ou aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs internes au lotissement et que l’on ne se trouve pas dans un site classé ou sauvegardé.

Point intéressant qu’il convient de souligner, le Gouvernement indique que si une demande de permis de construire est déposée sur une parcelle issue d’une division qui aurait dû faire auparavant l’objet d’une déclaration préalable de lotissement, il est désormais possible, en application du nouvel article R.442-2, de considérer que la demande de permis de construire vaut régularisation de la déclaration préalable de division.

En effet, la déclaration préalable de lotissement est une garantie apportée à l’acquéreur du lot, puisqu’elle atteste du caractère constructible du terrain et entraine l’obligation de bornage ainsi que la cristallisation des droits à construire pendant cinq ans.

Si l’acquéreur n’en a pas bénéficié mais que le permis de construire peut être accordé, il n’y a aucun intérêt, que ce soit pour la collectivité ou l’acquéreur, de réclamer l’exécution de la formalité oubliée.

Ensuite, nouvelle innovation, la délivrance des permis de construire sur les lots devient possible dès la délivrance du permis d’aménager pour les projets ne portant pas sur une  maison individuelle, moyennant un différé des travaux à la réalisation des réseaux internes au lotissement (art. R.442-18).

Tout comme devient possible, au titre de l’article R.442-21, la division des lots issus d’un permis d’aménager sur simple accord du lotisseur sans qu’il soit nécessaire de recueillir l’accord des autres colotis.

Enfin, l’article R.123-10-1 clarifie les conditions d’application des règles du plan local d’urbanisme et précise que c’est l’ensemble du projet de lotissement qui doit être apprécié au regard de la totalité des règles du PLU.

Comme le soulève le Professeur Jérôme TREMEAU, cette nouvelle réforme fait disparaitre la notion de lotissement effet : « le lotissement apparait désormais comme une opération instantanée …/… dès lors que l’intention de bâtir est appréciée à la date de la division ».

Toutefois une interrogation persiste sur le délai à partir duquel il est possible d’admettre que l’intention de bâtir n’est pas détachable de l’opération de division. (TREMEAU (J.), « Le lotissement et le temps », AJDA, 06.02.12, p.226-229).

Sans nul doute saisi d’une telle problématique, le Juge Administratif devra apprécier les causes de l’absence ou non d’intention de construire au jour de la division d’une ou plusieurs unités foncières.

Pour la SCP GOBERT & ASSOCIES

Nicolas FOUILLEUL

Avocat Associé

2017-11-17T10:47:01+00:00