Permis de construire: quid de la cession gratuite de terrains

Les participations au financement de l’aménagement prenant la forme de cession gratuite de terrains, ont été déclarées inconstitutionnelles par une décision n°2010-33 QPC du 22 septembre 2010 censurant les dispositions de l’article L 332-6-1 du Code de l’Urbanisme.

Dans le prolongement de cette décision, la loi portant réforme de la fiscalité de l’urbanisme du 29 décembre 2010, les a supprimées en tant que participations pouvant être exigées en sus de la nouvelle taxe d’aménagement.

Or, par un arrêt du 3 juin 2013, n° 351612, le Conseil d’Etat pose la question de la régularité des cessions répondant aux besoins des futurs habitants dans le cadre des ZAC.

En effet, dans la mesure où les actes peuvent être exclus du champ d’application de la nouvelle taxe d’aménagement, la régularité de ces cessions gratuites de terrains demeure possible.

C’est la solution en tous cas que donne le Conseil d’Etat en rappelant néanmoins les conditions auxquelles elles sont soumises.

L’arrêt souligne que la participation en nature que constitue la cession gratuite de terrains, est soumise à deux conditions.

La première concerne l’affectation des terrains cédés. Il faut qu’ils répondent « au besoin des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier dans la zone » au sens de l’article L 311-4-1 du Code de l’Urbanisme. C’est le cas en l’espèce dans la mesure où les terrains cédés étaient destinés à accueillir des espaces verts, des parcs de stationnement, ou des terrains annexes à des groupes scolaires. Il est présumé que ces équipements publics, compte tenu de leur nature et de leur emplacement, servent exclusivement aux habitants et usagers de la future ZAC.

L’arrêt précise par ailleurs, ce qui n’est pas inutile, que cette participation en nature ne doit pas faire « double emploi avec une participation financière qui serait demandée par ailleurs aux constructeurs afin de répondre à ces mêmes besoins ».

Ce sont ces deux conditions qui justifient que la cession gratuite de terrains puisse être exigée dans le cadre d’une ZAC car, contrairement à ce que permettait l‘article L 332-6-1, s’agissant des cessions de terrains exigées en sus de la TLE, la législation sur les ZAC les encadre.

Il faut rappeler en effet que ce n’est pas la cession gratuite de terrains en tant que telle qui a été censurée par le Conseil Constitutionnel, mais le fait que l’article L 332-6-1 attribuait « un large pouvoir d’appréciation sur l’application de cette disposition » et ne définissait pas « les usages publics auxquels doivent être affectés les terrains ainsi cédés ». Ce que fait, même de manière assez large, l’article L 311-4-1.7.

Finalement, il résulte de cette jurisprudence qu’une cession gratuite de terrain ne peut être autorisée qu’à la double condition que:

 La cession gratuite de terrains soit prévue par un texte ;

 La cession gratuite de terrains s’intègre dans un dispositif de financement du projet de construction.

En effet, le Conseil d’Etat s’attache à vérifier si la cession gratuite de terrain est incluse dans la participation financière, à savoir la prise en charge du coût des équipements publics à réaliser (CE, 3 juin 2013, Renouard, n° 351612 : « qu’elle (la cession gratuite) ne fait pas double emploi avec une participation financière qui serait demandée par ailleurs au constructeur afin de répondre à ces mêmes besoins).

A titre d’illustration, on sait que « les constructions sont desservies par des voies publiques ou privées dont les caractéristiques, telles qu’elles se présentent au moment de l’exécution du projet, correspondent à leur destination« . Or il a été jugé que « Le permis de construire et le permis de construire modificatif en litige contiennent une prescription selon laquelle l’impasse Florida, d’une largeur de l’ordre de 3 mètres entre les murs, devra être élargie sur la plus grande partie de son trajet pour atteindre une dimension de 6 mètres grâce à une cession gratuite au profit de la COMMUNAUTE URBAINE MARSEILLE PROVENCE METROPOLE d’une superficie de 350 m² correspondant à la parcelle n°11 ; que cette prescription du permis de construire en litige est prise en application des dispositions du E du 2ème de l’article L.332-6-1 du Code de l’Urbanisme aux termes duquel : « les cessions gratuites de terrains destinés à être affectés à certains usages publics qui, dans la limite de 10% de la superficie du terrain auxquels s’applique la demande, peuvent être exigées des bénéficiaires d’autorisations portant sur la création de nouveaux bâtiments ou de nouvelles surfaces construites ; que, toutefois, ces dispositions ont été abrogées par le Conseil Constitutionnel, dans sa décision n°2010-33 QPC du 22 septembre 2010, applicable au litige en cours ; que la cession précitée est donc dépourvue de base légale ».

C’est justement ce type de montage que le Conseil constitutionnel a remis en cause par sadécision n°2010-33 QPC du 22 septembre 2010.

Ainsi une cession gratuite de terrain qui ne s’intègre dans aucun dispositif de financement est dépourvue de base légale ; le permis de construire mentionnant une telle cession gratuite encourt une annulation certaine.

Pour la SCP GOBERT & ASSOCIES

Nicolas FOUILLEUL

Avocat associé

2017-11-17T10:20:11+00:00