Les principales mesures adoptées pour l’accès au logement et un urbanisme rénové

Le 20 févier 2014, le Parlement a adopté définitivement la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové dont l’objet est de « combattre la crise du logement ».

Le texte comporte 84 articles, autour de 4 titres.

  •  Le titre Ier (article 1er à 22) est destiné à « favoriser l’accès de tous à un logement abordable ».
  • Le titre II (articles 23 à 46) est consacré à la lutte contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées.
  • Le titre III (articles 47 à 57) s’intitule « améliorer la lisibilité et l’efficacité des politiques publiques du logement ».
  • Le titre IV (articles 58 à 84) a pour objet de moderniser l’urbanisme pour permettre une transition écologique des territoires.

 Désormais de nouvelles règles sont applicables. Il convient de faire le point sur les principales mesures adoptées qui devraient entrer en vigueur avant la fin de l’année.

  • ENCADREMENT DES LOYERS. Dans les zones « tendues », les préfets fixeront chaque année par décret un loyer médian de référence majoré de 20 %, au-delà duquel le propriétaire ne pourra pas aller, mais aussi un loyer plancher (inférieur de 30 % au loyer médian) en deçà duquel il pourra demander une hausse. Un « complément de loyer exceptionnel » pourra s’ajouter au loyer de base pour des logements particulièrement bien situés ou confortables, mais le locataire pourra le contester auprès de la commission départementale de conciliation.
  • GARANTIE UNIVERSELLE. Une garantie universelle des loyers (GUL), gratuite et publique, sur l’ensemble du parc privé, protègera, d’ici au 1er janvier 2016, les propriétaires des impayés, pendant une durée de 18 mois dans la limite d’un loyer médian local. Mais les propriétaires auront le droit de préférer le recours à la caution. Coût estimé par la ministre : 420 millions d’euros en année pleine, financé par des économies sur des dépenses actuelles de l’Etat, des organismes HLM et des collectivités territoriales.
  • RELATIONS LOCATAIRES-PROPRIETAIRES. Modèles types d’état des lieux et de bail, définis par décret, avec mention du loyer médian de référence et du loyer appliqué au locataire précédent. Délai de préavis pour quitter son logement ramené à un mois dans les zones tendues. Le dépôt de garantie sera rendu dans un délai d’un mois, au lieu de deux, s’il n’y a pas de réserves dans l’état des lieux. Sa rétention abusive par le bailleur sera sanctionnée par une pénalité, par mois de retard, de 10 % du dépôt. Les marchands de listes ne devront proposer que des logements dont ils ont l’exclusivité. Encadrement accru des ventes à la découpe, avec notamment une protection des locataires âgés. Encadrement de la location de meublés de tourisme. Création de commissions départementales de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, alertées systématiquement sur des situations d’expulsion. Statut de la colocation, avec encadrement des contrats multiples (entre le propriétaire et chacun des colocataires). Les frais d’agence seront à la charge du propriétaire sauf ceux pour la rédaction du bail, l’état des lieux, la visite du logement et la constitution du dossier du locataire, qui seront partagés avec ce dernier.
  • REFORME DES COPROPRIETES ET DES PROFESSIONS DE L’IMMOBILIER. En dehors du forfait annuel pour la gestion courante, les syndics ne pourront facturer des frais supplémentaires que pour certaines prestations, définies par un décret. Les syndics devront ouvrir un compte bancaire séparé pour chaque copropriété qu’ils ont en charge. Possibilité de réaliser un diagnostic technique global dans chaque copropriété, permettant le cas échéant d’élaborer un plan pluriannuel de travaux financé par un fonds de prévoyance. Encadrement des résidences à temps partagé (multipropriété). Reconnaissance des habitats participatifs (sous forme de sociétés ou de coopératives) permettant à des particuliers de concevoir ensemble un projet de construction ou d’acquisition d’un immeuble où ils logeront. Contrôle du respect de la déontologie des professionnels de l’immobilier.
  • HABITAT INDIGNE ET LOGEMENT SOCIAL. Délai de grâce maximal pour quitter les lieux après une décision d’expulsion porté à trois ans pour tenir compte d’un « recours Dalo ». Les marchands de sommeil déjà condamnés pour habitats indignes seront interdits d’achats de biens immobiliers destinés à la location pendant 5 ans. Le propriétaire d’un logement indécent qui, à compter de la promulgation de la loi, refusera d’engager des travaux malgré les injonctions des pouvoirs publics devra payer une astreinte de 1 000 euros par jour de retard. Le demandeur de logement social n’aura qu’un dossier unique à remplir, même s’il fait des demandes dans plusieurs départements. Maintien du dispositif spécifique de domiciliation des demandeurs d’asile.
  •  REGLES D’URBANISME (PLU, SCOT, COS…). Elaboration des plans locaux d’urbanisme à l’échelle de l’intercommunalité et non plus de la commune. Mais ce transfert ne pourra intervenir dans un délai de trois ans à compter de la publication de la loi, si un quart des communes représentant au moins 20 % de la population s’y oppose. Suppression des coefficients d’occupation des sols (COS) et de la taille minimale des terrains constructibles. La construction dans d’anciennes zones industrielles devra être précédée d’une étude sur leur état de pollution. Concernant les SCOT, le périmètre ne pourra plus coïncider avec le périmètre d’un seul EPCI à compter du 1erjuillet 2014, et la compétence sera étendue aux syndicats mixtes dits « ouverts » afin de faciliter au maximum l’élaboration des SCOT.

 Si d’aucuns considèreront qu’il il était urgent et nécessaire de réguler les dysfonctionnements du marché, protéger les propriétaires et les locataires, et permettre l’accroissement de l’offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires, encore faut-il  ne pas apporter à la régulation de nouvelles difficultés d’interprétation faisant dire à d’autres qu’on aboutit à un texte complexe, confus, et donc inefficace.

L’action prétorienne devra, comme à son habitude, apporter sa pierre à l’édifice.

2017-11-17T10:24:47+00:00