Quelle fiscalité pour les revenus des locations meublées ?

La fiscalité pour les revenus des locations meublées obéit à un régime particulier.

 

Vous louez un logement meublé ? Vous relevez du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il peut vous permettre de réduire vos impôts.

 

Les locations meublées font l’objet d’une fiscalité particulière. Vous devez en effet déclarer les recettes locatives perçues dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non en tant que revenus fonciers, comme c’est le cas pour les locations vides.

 

En d’autres termes, vous êtes considéré comme une entreprise et vous devez notamment remplir des obligations comptables.

 

Selon le montant de vos loyers, les règles de déclaration et d’imposition sont différentes.

 

Avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous disposez de deux options : soit vous êtes imposé sur la moitié de vos recettes, soit vous les diminuez en appliquant un système de déduction des charges et d’amortissements.

 

Si vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP), le système de déduction porte sur vos revenus globaux. Ce qui est encore plus avantageux. Mais dans ce cas, les règles à respecter sont plus strictes.

 

Imposition du bénéfice

Les loueurs sont placés sous le régime fiscal des micro-entreprises s’ils ne dépassent pas les plafonds de recettes des micro-entreprises (32 900 €uros).

 

Le loueur est imposé sur le total de recettes locatives annuelles, après application de l’abattement micro-entreprises (50%).

 

Au-delà de ce plafond ou sur option, ils sont imposés selon le BIC réel.

 

Le revenu net imposable est déterminé selon les règles des BIC. Le loueur en meublé pourra donc déduire l’ensemble des charges et notamment :

  • les droits de mutation acquittés lors de l’achat qui seront imputés sur l’année en cours ou étalés sur cinq ans,
  • l’amortissement annuel du bien sur sa valeur hors terrain.

 

 

Le statut du loueur professionnel

Les personnes qui remplissent les conditions suivantes peuvent bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) :

  • Un membre au moins du foyer fiscal doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel.
  • Les recettes doivent dépasser 23 000 euros TTC par an.
  • Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, BIC, etc.).

 

Le loueur en meublé professionnel (LMP) peut imputer le déficit sur son revenu global sans limitation aucune.

 

Le loueur non professionnel (LMNP) ne peut imputer le déficit que sur les revenus de ses autres locations meublées exercées à titre non professionnel de l’année en cours et des dix années suivantes.

 

Les plus-values des loueurs professionnels bénéficient, à condition que l’activité soit exercée depuis au moins cinq ans, d’une exonération totale lorsque la moyenne des recettes tirées de la location au titre des exercices clos au cours des deux années civiles qui précèdent la date de clôture de l’exercice de réalisation de la plus-value n’excède pas le seuil de 90 000 € HT, et d’une exonération partielle si ces mêmes recettes sont comprises entre 90 000 € HT et 126 000 € HT.

 

Si l’une de ces conditions n’est pas satisfaite, elles sont soumises au régime des plus et moins-values professionnelles à court ou à long terme (taxation à hauteur de 16% d’IR + contributions sociales).

 

 

Le statut du loueur non professionnel

Les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes.

 

Les plus-values et moins-values réalisées par les loueurs non professionnels relèvent du régime des plus-values privées. Il en résulte notamment qu’en cas de donation la plus-value n’est pas imposable (Rép. Frassa : Sén. 28-5-2015 p. 1248 n° 14933).

 

 

Pour la SCP GOBERT & ASSOCIES

Yanis SEIGUE

Avocat Fiscaliste

 

2017-11-17T10:43:28+00:00