Le devoir de mise en garde du banquier en matière de crédit immobilier

Nombreux sont les particuliers qui se retrouvent dans une situation délicate suite à la souscription d’un prêt immobilier. En effet, les risques de surendettement sont multiples et certains ne peuvent plus faire face au remboursement du crédit.

Afin de prévenir le surendettement, la jurisprudence a dégagé un devoir de mise en garde à la charge du banquier.

Cette obligation de mise en garde est due envers les emprunteurs « non-avertis », c’est-à-dire les particuliers n’ayant pas un savoir économique et financier.

La cour de Cassation précise que ce devoir se décompose en deux obligations distinctes : d’une part, le banquier doit mettre en garde l’emprunteur en considération de ses capacités financières, et d’autre part des risques de surendettement que peut créer l’octroi du prêt. (Ch. Mixte, 29 juin 2007, Bull. 2007, Ch. mixte, n° 7 et n° 8, pourvois n° 05-21.104 et n° 06-11.67)

S’agissant de la mise en garde relative aux capacités financières de l’emprunteur, le banquier est tenu de procéder à des vérifications  concernant les revenus et dépenses de l’emprunteur. Dans cet exemple, le couple avait financé par le biais du prêt litigieux l’achat d’une maison d’habitation en vue de sa location. En raison de la défaillance du couple, la banque a procédé à un commandement aux fins de saisie immobilière. Le couple assigna la banque en annulation du prêt, ou tout du moins, en dommages et intérêts pour octroi fautif. Les juges ont donné raison au couple en constatant que le prêt était « excessif » au regard des revenus locatifs et des « modestes ressources » du couple d’emprunteur. La banque avait failli à son obligation de mise en garde en ne vérifiant pas leur capacité financière. (1re Civ., 12 juillet 2005, Bull. 2005, I, n° 327, pourvoi n° 03-10.921)

S’agissant du risque de surendettement, il parait évident que le banquier prévienne du danger lié à l’octroi d’un crédit. Il se doit d’attirer l’attention des emprunteurs sur leur situation financière, non plus au moment de la souscription du prêt, mais pour l’avenir. En d’autres termes, le banquier se doit d’informer les clients non avertis sur les conséquences financières de l’emprunt et de son remboursement. Ainsi, si des emprunteurs se retrouvent, après règlement de leur mensualité, dans l’incapacité de subvenir financièrement à leurs besoins, la banque verra sa responsabilité engagée pour manquement à ce devoir.

L’emprunteur se retrouvant dans une situation financière critique suite à l’octroi d’un crédit ne devra pas hésiter à engager la responsabilité de la banque si les devoirs énoncés n’ont pas été respectés.

Pour la SCP GOBERT & ASSOCIES

Jacques GOBERT

2017-11-17T11:02:47+00:00